Buying an Undivided Condo in Québec: Undivided Co-ownership Explained
Acheter un condo indivis au Québec : la copropriété indivise expliquée
A plain-language guide to undivided co-ownership (copropriété indivise): how it differs from divided, how the financing really works, what the indivision agreement must tell you, and exactly what to check before you buy or sell. Written for my clients, so the trade-offs are clear before you commit.
Un guide en langage clair sur la copropriété indivise : ses différences avec la divise, le fonctionnement réel du financement, ce que la convention d'indivision doit vous révéler, et exactement quoi vérifier avant d'acheter ou de vendre. Écrit pour mes clients, afin que les compromis soient clairs avant de vous engager.
Updated August 2026 Mis à jour en août 2026The short version
En bref
- Undivided (indivise): you own a percentage of the whole building together with the other co-owners; your right to "your" unit comes from the indivision agreement, not from a separate lot.
- Divided (divise): you own your unit outright, with your own lot, your own tax account and standard financing. That's the other guide.
- Financing is different: usually one designated lender for the whole building, a down payment of at least 20%, and no CMHC insurance.
- The most important document: the indivision agreement (convention d'indivision). It defines what you can use, what you pay and how you can sell.
- The 2025 syndicate-certificate rules do not apply. Nobody hands you a standardized snapshot of the building: your due diligence has to build it.
- Indivise : vous possédez un pourcentage de l'immeuble entier avec les autres indivisaires; votre droit sur « votre » unité découle de la convention d'indivision, et non d'un lot distinct.
- Divise : vous êtes seul propriétaire de votre unité, avec votre propre lot, votre compte de taxes et un financement conventionnel. C'est l'autre guide.
- Le financement est différent : habituellement un seul prêteur désigné pour l'immeuble, une mise de fonds d'au moins 20 %, et aucune assurance SCHL.
- Le document le plus important : la convention d'indivision. Elle définit ce que vous pouvez utiliser, ce que vous payez et comment vous pouvez vendre.
- Les règles de 2025 sur l'attestation du syndicat ne s'appliquent pas. Personne ne vous remet un portrait standardisé de l'immeuble : votre vérification diligente doit le constituer.
In this guide
Dans ce guide
- Undivided vs divided: the differences
- Why Montréal has so many undivided condos
- Financing: the designated lender & 20% down
- The indivision agreement
- Taxes, insurance & shared costs
- Tenants, occupancy & repossession
- What the 2025 rules don't cover
- Your due-diligence checklist
- Indivise ou divise : les différences
- Pourquoi Montréal compte autant d'indivises
- Le financement : prêteur désigné et 20 % de mise de fonds
- La convention d'indivision
- Taxes, assurances et frais partagés
- Locataires, occupation et reprise
- Ce que les règles de 2025 ne couvrent pas
- Votre liste de vérification
Budgeting an undivided purchase?
Vous budgétez un achat en indivise?
Put in a price and see the full picture: mortgage payment, welcome tax and closing costs. Remember to set the down payment to at least 20%.
Entrez un prix et voyez le portrait complet : versement hypothécaire, taxe de bienvenue et frais de clôture. N'oubliez pas de fixer la mise de fonds à au moins 20 %.
Open the calculator → Ouvrir le calculateur → Looking at a divided condo instead? Read the divided guide → Vous regardez plutôt un condo divis? Lire le guide sur la divise →1Undivided vs divided: the differences, in plain termsIndivise ou divise : les différences, en termes simples
Québec recognizes two condominium structures, and the difference runs deeper than the name. It changes what you legally own, how you finance it, what you pay taxes on, and what rules govern your daily life in the building. Confirm which one you're looking at before anything else: the listing, the broker or the certificate of location will tell you.
Le Québec reconnaît deux structures de copropriété, et la différence va bien au-delà du nom. Elle change ce que vous possédez légalement, la façon de le financer, la base de vos taxes et les règles qui encadrent votre quotidien dans l'immeuble. Confirmez laquelle s'applique avant toute chose : l'inscription, le courtier ou le certificat de localisation vous le diront.
Undivided (copropriété indivise)
You own a percentage of the entire property, land and building, together with the other co-owners, under an indivision agreement. Your exclusive right to occupy your unit comes from that agreement, not from a separate lot. Financing runs through the building's designated lender, with at least 20% down. The focus of this page.
Divided (copropriété divise)
You own your unit outright, plus a share of the common portions. Your unit has its own cadastral lot and its own tax account, and it qualifies for standard mortgage financing with any lender. The most common form, covered in the divided guide.
Indivise
Vous possédez un pourcentage de l'ensemble de la propriété, terrain et bâtiment, avec les autres indivisaires, sous une convention d'indivision. Votre droit exclusif d'occuper votre unité découle de cette convention, et non d'un lot distinct. Le financement passe par le prêteur désigné de l'immeuble, avec au moins 20 % de mise de fonds. C'est l'objet de cette page.
Divise
Vous êtes seul propriétaire de votre partie privative, en plus d'une quote-part des parties communes. Votre unité possède son propre lot cadastral et son compte de taxes, et se finance par hypothèque conventionnelle auprès de tout prêteur. La forme la plus courante, couverte dans le guide sur la divise.
| Undivided | Divided | |
|---|---|---|
| What you own | A percentage of the entire property | Your unit + a share of the common portions |
| Your unit | An exclusive-use right set out in the indivision agreement | A separate cadastral lot in your name |
| Taxes | One tax account for the whole building, split between co-owners | Own municipal and school tax account per unit |
| Financing | Usually the building's designated lender only | Standard mortgage, any lender |
| Down payment | Generally at least 20%; no CMHC insurance | Standard minimums, as low as 5% insured |
| Rulebook | The indivision agreement (convention d'indivision) | Declaration of co-ownership, syndicate and by-laws |
| 2025 disclosure rules | Do not apply: no syndicate, no certificate | Syndicate certificate mandatory since Aug 14, 2025 |
| Price | Often noticeably cheaper for comparable space | Commands a premium for the flexibility |
| Indivise | Divise | |
|---|---|---|
| Ce que vous possédez | Un pourcentage de l'ensemble de la propriété | Votre unité + une quote-part des parties communes |
| Votre unité | Un droit d'usage exclusif défini dans la convention d'indivision | Un lot cadastral distinct à votre nom |
| Taxes | Un seul compte de taxes pour l'immeuble, réparti entre les indivisaires | Compte de taxes municipales et scolaires distinct par unité |
| Financement | Habituellement le seul prêteur désigné de l'immeuble | Hypothèque conventionnelle, tout prêteur |
| Mise de fonds | Généralement au moins 20 %; aucune assurance SCHL | Minimums habituels, dès 5 % avec assurance |
| Règles du jeu | La convention d'indivision | Déclaration de copropriété, syndicat et règlements |
| Divulgation 2025 | Ne s'applique pas : pas de syndicat, pas d'attestation | Attestation du syndicat obligatoire depuis le 14 août 2025 |
| Prix | Souvent nettement moins cher à espace comparable | Se paie plus cher pour la flexibilité |
2Why Montréal has so many undivided condosPourquoi Montréal compte autant de condos indivis
Undivided co-ownership isn't a lesser product; it's how much of Montréal's classic housing stock changes hands. Converting a rental building into divided condos requires authorization and is generally prohibited on the island of Montréal. Selling undivided shares doesn't require that conversion, so the flats of the Plateau, Villeray, Rosemont, Verdun and NDG are very often sold as undivided co-ownership.
La copropriété indivise n'est pas un produit de second ordre; c'est ainsi qu'une grande partie du parc immobilier classique de Montréal change de mains. Convertir un immeuble locatif en copropriété divise exige une autorisation et demeure généralement interdit sur l'île de Montréal. Vendre des parts indivises ne requiert pas cette conversion : les appartements du Plateau, de Villeray, de Rosemont, de Verdun et de NDG se vendent donc très souvent en indivise.
- More space for your dollar. Undivided units typically sell for less than a comparable divided condo, often meaningfully so, and many are large, character-rich flats in plexes.
- A path into central neighbourhoods where divided inventory is scarce or priced out of reach.
- A smaller buyer pool. The 20% down payment filters out many buyers, which can mean less competition and more negotiating room.
- Plus d'espace pour votre argent. Les unités indivises se vendent habituellement moins cher qu'un condo divis comparable, souvent de façon marquée, et beaucoup sont de grands appartements de caractère dans des plex.
- Une porte d'entrée vers les quartiers centraux où l'inventaire en divise est rare ou hors de prix.
- Un bassin d'acheteurs plus restreint. La mise de fonds de 20 % écarte bien des acheteurs, ce qui peut signifier moins de concurrence et plus de marge de négociation.
3Financing: the designated lender and the 20% down paymentLe financement : le prêteur désigné et la mise de fonds de 20 %
This is the difference buyers feel first. Because the whole immovable is legally one property, lenders coordinate the financing for the entire building. In practice:
C'est la différence que les acheteurs ressentent en premier. Comme l'immeuble entier constitue légalement une seule propriété, les prêteurs coordonnent le financement de tout le bâtiment. En pratique :
- One designated institution per building is the norm. Only a few lenders finance undivided shares at all, and a building typically works with a single one. You usually can't shop your mortgage around: find out early which institution holds the building.
- Plan on at least 20% down. Mortgage loan insurance (CMHC) is not available for undivided shares, so insured mortgages with 5% to 19.99% down are off the table.
- Each co-owner still has their own loan for their own share, and remains responsible for it, but the terms follow the building's arrangement with the designated lender.
- Une seule institution désignée par immeuble est la norme. Peu de prêteurs financent les parts indivises, et un immeuble travaille habituellement avec un seul. Vous ne pouvez généralement pas magasiner votre hypothèque : vérifiez tôt quelle institution détient l'immeuble.
- Prévoyez au moins 20 % de mise de fonds. L'assurance prêt hypothécaire (SCHL) n'est pas offerte pour les parts indivises : les hypothèques assurées de 5 % à 19,99 % de mise de fonds sont exclues.
- Chaque indivisaire conserve son propre prêt pour sa propre part, et en demeure responsable, mais les modalités suivent l'entente de l'immeuble avec le prêteur désigné.
4The indivision agreement, your real rulebookLa convention d'indivision, votre véritable règle du jeu
There is no syndicate and no declaration of co-ownership in an undivided property. The indivision agreement (convention d'indivision) does that work: it is the contract between the co-owners that turns "a percentage of a building" into "your apartment, your storage space, your parking spot." Read it before you sign anything. It should clearly set out:
Il n'y a ni syndicat ni déclaration de copropriété dans un immeuble indivis. C'est la convention d'indivision qui joue ce rôle : le contrat entre les indivisaires qui transforme « un pourcentage d'un immeuble » en « votre appartement, votre rangement, votre stationnement ». Lisez-la avant de signer quoi que ce soit. Elle devrait clairement prévoir :
- Each co-owner's percentage of the property, and the exclusive-use rights attached to it: which unit, which storage, which parking.
- How expenses are split, taxes, insurance, maintenance, and whether a contingency fund is built up for major work.
- How decisions are made: what needs unanimity, what needs a majority, who administers.
- Restrictions: renting your unit out, pets, renovations, short-term rentals.
- What happens when someone sells: rights of first refusal for the other co-owners, and the mechanics of bringing in a new co-owner.
- What happens when someone doesn't pay their share of common costs.
- Le pourcentage de chaque indivisaire et les droits d'usage exclusif qui s'y rattachent : quelle unité, quel rangement, quel stationnement.
- La répartition des dépenses, taxes, assurances, entretien, et si un fonds de réserve est constitué pour les travaux majeurs.
- La prise de décision : ce qui exige l'unanimité, ce qui se décide à la majorité, qui administre.
- Les restrictions : location de votre unité, animaux, rénovations, location à court terme.
- Ce qui se passe lors d'une vente : droit de premier refus des autres indivisaires et mécanique d'accueil d'un nouveau copropriétaire.
- Ce qui se passe en cas de défaut de paiement des charges communes par un indivisaire.
The Civil Code fills some gaps by default, including a withdrawal right (droit de retrait) that can let co-owners buy out a third party who acquires a share, but a good published agreement replaces uncertainty with clear rules. An agreement published at the land registry binds future buyers; ask your notary to confirm publication and that the version you're reading is the current one.
Le Code civil comble certains vides par défaut, y compris un droit de retrait permettant aux indivisaires de racheter la part acquise par un tiers, mais une bonne convention publiée remplace l'incertitude par des règles claires. Une convention publiée au registre foncier lie les acheteurs futurs; demandez à votre notaire de confirmer la publication et que la version que vous lisez est bien la version en vigueur.
5Taxes, insurance and shared costsTaxes, assurances et frais partagés
Because the building is one legal property, its bills arrive as one:
Comme l'immeuble est une seule propriété au sens de la loi, ses factures arrivent en un seul exemplaire :
- One municipal and school tax account for the whole building, split between co-owners according to their shares. If a co-owner doesn't pay their portion, the arrears burden the whole immovable, which makes everyone's payment discipline your business.
- Welcome tax (transfer duties) still applies to your purchase of an undivided share. Estimate it here →
- One insurance policy covers the building, in the names of all the co-owners; you add your own coverage for contents, improvements and personal liability.
- Monthly contributions typically cover taxes, insurance, maintenance and, in well-run indivisions, a reserve for major work. They often look higher than divided condo fees because they include the taxes; compare like for like.
- Un seul compte de taxes municipales et scolaires pour tout l'immeuble, réparti entre les indivisaires selon leurs parts. Si un indivisaire ne paie pas sa portion, les arrérages grèvent l'immeuble entier : la discipline de paiement de chacun devient l'affaire de tous.
- La taxe de bienvenue (droits de mutation) s'applique à votre achat d'une part indivise. Estimez-la ici →
- Une seule police d'assurance couvre l'immeuble, aux noms de tous les indivisaires; vous ajoutez votre propre couverture pour vos biens, vos améliorations et votre responsabilité civile.
- Les contributions mensuelles couvrent habituellement taxes, assurances et entretien et, dans les indivisions bien gérées, une réserve pour les travaux majeurs. Elles paraissent souvent plus élevées que les charges d'un condo divis parce qu'elles incluent les taxes : comparez des pommes avec des pommes.
6Tenants, occupancy and repossessionLocataires, occupation et reprise de logement
This is the rule that surprises buyers most, and it's worth reading twice.
C'est la règle qui surprend le plus les acheteurs, et elle mérite d'être lue deux fois.
- A lease survives the sale. Buying an occupied unit means buying it with its tenant, at the existing rent.
- Repossession is heavily restricted. Under article 1958 of the Civil Code, an undivided co-owner may not repossess a dwelling to live in it unless the only other co-owner is their spouse. In a typical multi-owner indivision, that means you cannot evict a tenant to move in, potentially ever.
- Renting your own unit out may also be limited or prohibited by the indivision agreement, and lenders financing undivided shares generally expect owner-occupancy.
- Le bail survit à la vente. Acheter une unité occupée, c'est l'acheter avec son locataire, au loyer en vigueur.
- La reprise de logement est fortement restreinte. En vertu de l'article 1958 du Code civil, un indivisaire ne peut reprendre un logement pour l'habiter que si l'unique autre indivisaire est son conjoint. Dans une indivision typique à plusieurs propriétaires, vous ne pouvez donc pas évincer un locataire pour emménager, potentiellement jamais.
- Louer votre propre unité peut aussi être limité ou interdit par la convention d'indivision, et les prêteurs qui financent des parts indivises s'attendent généralement à ce que le propriétaire occupe les lieux.
7What the 2025 disclosure rules don't coverCe que les règles de divulgation de 2025 ne couvrent pas
Since August 14, 2025, sellers of divided condos must provide buyers a syndicate certificate (attestation du syndicat), and syndicates must keep a maintenance log and obtain a reserve-fund study. Those rules were written for divided co-ownership. An undivided property has no syndicate, so there is no certificate, no mandatory maintenance log and no mandatory reserve-fund study.
Depuis le 14 août 2025, les vendeurs de condos divis doivent remettre à l'acheteur une attestation du syndicat, et les syndicats doivent tenir un carnet d'entretien et obtenir une étude du fonds de prévoyance. Ces règles ont été écrites pour la copropriété divise. Un immeuble indivis n'a pas de syndicat : donc pas d'attestation, pas de carnet d'entretien obligatoire ni d'étude du fonds de prévoyance obligatoire.
That cuts both ways. There's less paperwork, but nobody is required to hand you a standardized snapshot of the building's finances and condition. Your due diligence has to build that picture yourself, from the indivision agreement, the co-owners' accounts, the insurance, the tax statements and the building's maintenance history. That's exactly what the checklist below is for.
C'est à double tranchant. Moins de paperasse, mais personne n'est tenu de vous remettre un portrait standardisé des finances et de l'état de l'immeuble. Votre vérification diligente doit constituer ce portrait vous-même : convention d'indivision, comptes des indivisaires, assurances, relevés de taxes et historique d'entretien de l'immeuble. C'est exactement l'objet de la liste ci-dessous.
8Your due-diligence checklistVotre liste de vérification
Documents to obtain and review
Documents à obtenir et à examiner
- The indivision agreement (convention d'indivision), current version, and proof it is published at the land registry
- Certificate of location for the property
- The indivision's accounts and budget for recent years, including any reserve fund
- Municipal and school tax statements, and proof the taxes are paid up
- The building's insurance policy and proof of premium payment
- The designated lender's terms for the building
- Any leases, if any unit is rented
- Minutes or written decisions of the co-owners, if kept
- History of major work done, and anything planned
- La convention d'indivision, version en vigueur, et la preuve de sa publication au registre foncier
- Certificat de localisation de la propriété
- Comptes et budget de l'indivision pour les dernières années, y compris tout fonds de réserve
- Relevés de taxes municipales et scolaires, et preuve que les taxes sont acquittées
- Police d'assurance de l'immeuble et preuve de paiement des primes
- Conditions du prêteur désigné pour l'immeuble
- Les baux, si une unité est louée
- Procès-verbaux ou décisions écrites des indivisaires, s'ils existent
- Historique des travaux majeurs réalisés, et travaux prévus
Questions to answer
Questions à élucider
- Exactly what does my share give me exclusive use of: unit, storage, parking, yard?
- Which institution finances the building, and on what terms?
- Is there a reserve fund, and is it adequate for the building's age?
- How are major repairs decided and funded, and is any big work coming?
- Are all co-owners current on taxes and common costs?
- What are the rules on renting, pets and renovations?
- What happens when I want to sell: rights of first refusal, approval of the buyer?
- Is the unit occupied by a tenant, and will it be delivered vacant?
- Qu'est-ce que ma part me donne exactement en usage exclusif : unité, rangement, stationnement, cour?
- Quelle institution finance l'immeuble, et à quelles conditions?
- Y a-t-il un fonds de réserve, et est-il adéquat pour l'âge de l'immeuble?
- Comment les réparations majeures sont-elles décidées et financées, et des travaux importants s'annoncent-ils?
- Tous les indivisaires sont-ils à jour dans les taxes et les charges communes?
- Quelles sont les règles sur la location, les animaux et les rénovations?
- Que se passe-t-il quand je veux vendre : droit de premier refus, approbation de l'acheteur?
- L'unité est-elle occupée par un locataire, et sera-t-elle livrée libre?
Read more, official sourcesPour aller plus loin, sources officielles
Want to go deeper? These Québec sources cover undivided co-ownership in detail, in both languages.
Vous voulez approfondir? Ces sources québécoises traitent de la copropriété indivise en détail, dans les deux langues.
- OACIQ, Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du QuébecThe real estate brokerage regulator; buyer and seller protections and guides, including undivided co-ownership.
- ÉducaloiPlain-language explanations of Québec law, including indivision agreements and tenants' rights.
- CondolegalA reference site dedicated to Québec co-ownership law, divided and undivided.
- OACIQ, Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du QuébecLe régulateur du courtage immobilier; protections et guides pour acheteurs et vendeurs, y compris en indivise.
- ÉducaloiLe droit québécois expliqué simplement, y compris la convention d'indivision et les droits des locataires.
- CondolegalUn site de référence consacré au droit de la copropriété au Québec, divise et indivise.
Frequently asked questions
Foire aux questions
What's the difference between undivided and divided co-ownership?Quelle est la différence entre copropriété indivise et divise?
Undivided: you own a percentage of the whole property with the other co-owners; your right to your unit comes from the indivision agreement, financing usually runs through the building's designated lender, and at least 20% down is generally required. Divided: you own your unit outright plus a share of the common portions, with your own cadastral lot and tax account, and standard mortgage financing with any lender.
Indivise : vous possédez un pourcentage de l'ensemble avec les autres indivisaires; votre droit sur votre unité découle de la convention d'indivision, le financement passe habituellement par le prêteur désigné de l'immeuble et une mise de fonds d'au moins 20 % est généralement exigée. Divise : vous êtes seul propriétaire de votre unité plus une quote-part des parties communes, avec votre propre lot cadastral et compte de taxes, et une hypothèque conventionnelle auprès de tout prêteur.
What down payment do I need for an undivided condo?Quelle mise de fonds faut-il pour un condo indivis?
Generally at least 20%. Mortgage loan insurance (CMHC) is not available for undivided shares, so the insured 5%-down route doesn't exist here. Financing is usually arranged with the building's designated financial institution rather than the lender of your choice.
Généralement au moins 20 %. L'assurance prêt hypothécaire (SCHL) n'est pas offerte pour les parts indivises : la voie assurée à 5 % de mise de fonds n'existe pas ici. Le financement passe habituellement par l'institution financière désignée de l'immeuble plutôt que par le prêteur de votre choix.
Does the syndicate certificate (attestation du syndicat) apply to undivided condos?L'attestation du syndicat s'applique-t-elle aux condos indivis?
No. The rules introduced on August 14, 2025, the certificate, the maintenance log and the reserve-fund study, apply to divided co-ownership. An undivided property has no syndicate, so your own due diligence has to assemble that picture from the indivision agreement, the accounts, the insurance and the building's history.
Non. Les règles introduites le 14 août 2025, l'attestation, le carnet d'entretien et l'étude du fonds de prévoyance, visent la copropriété divise. Un immeuble indivis n'a pas de syndicat : votre vérification diligente doit constituer ce portrait à partir de la convention d'indivision, des comptes, des assurances et de l'historique de l'immeuble.
Can I buy an undivided unit that's rented to a tenant?Puis-je acheter une unité indivise louée à un locataire?
Be very careful. The lease survives the sale, and article 1958 of the Civil Code prevents an undivided co-owner from repossessing a dwelling unless the only other co-owner is their spouse. Buying occupied can mean never being able to live in the unit. Plan for vacant delivery where the situation allows, and get legal advice first.
Soyez très prudent. Le bail survit à la vente, et l'article 1958 du Code civil empêche un indivisaire de reprendre un logement à moins que l'unique autre indivisaire soit son conjoint. Acheter occupé peut signifier ne jamais pouvoir habiter l'unité. Prévoyez la livraison libre lorsque la situation le permet, et obtenez d'abord un avis juridique.
Can I sell my undivided share whenever I want?Puis-je vendre ma part indivise quand je veux?
Yes, your share is yours to sell, but read the agreement first: most give the other co-owners a right of first refusal, and the buyer pool is smaller because of the down-payment and financing constraints. Price and marketing strategy matter more in undivided resales, which is exactly where a broker earns their keep.
Oui, votre part vous appartient et vous pouvez la vendre, mais lisez d'abord la convention : la plupart accordent aux autres indivisaires un droit de premier refus, et le bassin d'acheteurs est plus restreint en raison des contraintes de mise de fonds et de financement. Le prix et la stratégie de mise en marché comptent encore plus à la revente d'une indivise, et c'est exactement là qu'un courtier fait la différence.
Considering a specific undivided property?
Vous envisagez une indivise en particulier?
This is exactly the review I handle for my buyers: I read the indivision agreement, the accounts, the insurance and the tax statements, and give you a clear read on what you'd actually own and anything to watch. No pressure.
C'est exactement le type d'analyse que je réalise pour mes acheteurs : je lis la convention d'indivision, les comptes, les assurances et les relevés de taxes, et je vous donne une lecture claire de ce que vous posséderiez réellement et des points à surveiller. Sans pression.
Call 514 600 6099 → Appeler 514 600 6099 → or email [email protected] ou écrivez à [email protected]
Buying or selling in Montréal?Acheter ou vendre à Montréal?
Happy to look at your numbers and answer any questions, no pressure, no obligation.Je peux regarder vos chiffres et répondre à vos questions, sans pression ni obligation.
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