1Start with a pre-approvalCommencez par une préapprobation

Before we look at homes, get a pre-approval from a lender or a mortgage broker. It does three things:

Avant de visiter des propriétés, obtenez une préapprobation d'un prêteur ou d'un courtier hypothécaire. Elle fait trois choses :

• Tells you your real budget, what you can actually borrow, not a guess.
• Holds a rate for about 90 to 120 days, so a rate increase during your search doesn't move your target.
• Makes your offers stronger, sellers take a pre-approved buyer more seriously, which matters when there's competition.

• Précise votre vrai budget, ce que vous pouvez réellement emprunter, pas une estimation.
• Bloque un taux pendant environ 90 à 120 jours, pour qu'une hausse de taux pendant vos recherches ne change pas votre cible.
• Renforce vos offres, les vendeurs prennent un acheteur préapprouvé plus au sérieux, ce qui compte en situation d'offres multiples.

2How much down payment you needQuelle mise de fonds vous faut-il

In Canada the minimum down payment is set in tiers, based on the purchase price:

Au Canada, la mise de fonds minimale est établie par tranches, selon le prix d'achat :

• 5% on the portion up to $500,000
• 10% on the portion from $500,000 to $1.5M
• 20% on the full price at $1.5M and above

• 5 % sur la portion jusqu'à 500 000 $
• 10 % sur la portion de 500 000 $ à 1,5 M$
• 20 % sur la totalité à partir de 1,5 M$

3Mortgage insurance (CMHC), under 20% downL'assurance prêt (SCHL), moins de 20 % de mise

If your down payment is under 20%, the law requires mortgage default insurance, through CMHC, Sagen or Canada Guaranty. It protects the lender, not you, but it's what lets you buy with a smaller down payment.

Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, la loi exige une assurance prêt, par la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty. Elle protège le prêteur, pas vous, mais c'est ce qui permet d'acheter avec une mise de fonds plus modeste.

• The premium is added to your mortgage and paid over time, roughly 4.00% of the loan at 5% down, 3.10% at 10%, and 2.80% at 15%.
• At 20% down, the premium disappears entirely.
• In Québec, the QST on that premium is due up front at closing and can't be added to the loan. It is 9% on premiums paid up to 31 December 2026, then 9.975%. Budget for it.
• Stretching the amortization past 25 years adds about 0.20% to the premium.

• La prime est ajoutée à votre hypothèque et remboursée dans le temps, environ 4,00 % du prêt à 5 % de mise, 3,10 % à 10 %, et 2,80 % à 15 %.
• À 20 % de mise, la prime disparaît complètement.
• Au Québec, la TVQ sur cette prime est payable à la signature et ne peut pas être ajoutée au prêt. Elle est de 9 % pour les primes payées jusqu'au 31 décembre 2026, puis de 9,975 %. Prévoyez-la.
• Étaler l'amortissement au-delà de 25 ans ajoute environ 0,20 % à la prime.

4The stress test, how much you'll qualify forLe test de résistance, votre admissibilité

Lenders don't qualify you at your real rate. They use the higher of your contract rate plus 2% or 5.25%, the "stress test", so your approval holds up if rates rise. In practice, you qualify for a bit less than your actual payment alone would suggest.

Les prêteurs ne vous qualifient pas à votre taux réel. Ils utilisent le plus élevé de votre taux plus 2 % ou 5,25 %, le « test de résistance », pour que votre approbation tienne si les taux montent. En pratique, vous êtes admissible à un peu moins que votre versement réel ne le laisserait croire.

They also weigh two ratios: your housing costs versus your income, and your total monthly debts versus your income. Paying down a car loan or a credit card before you apply can noticeably raise what you qualify for.

Ils pèsent aussi deux ratios : vos coûts de logement par rapport à votre revenu, et vos dettes mensuelles totales par rapport à votre revenu. Rembourser un prêt auto ou une carte de crédit avant de faire la demande peut augmenter sensiblement votre capacité d'emprunt.

5Fixed or variable, term vs amortizationFixe ou variable, terme et amortissement

Two pairs of words trip people up:

Deux paires de mots portent souvent à confusion :

• Term vs amortization: the term is the length of your current contract (often 5 years); the amortization is the total time to pay the mortgage off (often 25). You'll renew several terms over one amortization.
• Fixed vs variable: a fixed rate stays the same for the whole term, predictable. A variable rate moves with the lender's prime rate, often lower to start, but it can rise or fall. Which is "better" depends on your tolerance for change, not a formula.

• Terme et amortissement : le terme est la durée de votre contrat actuel (souvent 5 ans); l'amortissement est le temps total pour rembourser l'hypothèque (souvent 25 ans). Vous renouvellerez plusieurs termes au cours d'un même amortissement.
• Fixe et variable : un taux fixe reste le même pendant tout le terme, prévisible. Un taux variable suit le taux préférentiel du prêteur, souvent plus bas au départ, mais il peut monter ou descendre. Le « meilleur » choix dépend de votre tolérance au changement, pas d'une formule.

6Prepayment privileges, and one smart strategyLe remboursement anticipé, et une stratégie payante

Rate isn't the only thing to compare between mortgage offers. Check the prepayment privileges: how much extra you can pay each year without penalty, and what the penalty is if you break the mortgage before the end of the term. Your rate also resets at every renewal, so plan ahead rather than accepting the first renewal letter.

Le taux n'est pas le seul élément à comparer entre les offres. Vérifiez les privilèges de remboursement anticipé : combien vous pouvez payer en surplus chaque année sans pénalité, et quelle est la pénalité si vous résiliez avant la fin du terme. Votre taux est aussi révisé à chaque renouvellement : planifiez plutôt que d'accepter la première lettre de renouvellement.

7Money the government sets aside for first-time buyersCe que le gouvernement réserve aux premiers acheteurs

If it's your first home, these programs can meaningfully lower the cost. Each one sets its own conditions; the common test is that neither you nor your spouse lived in a home you owned during the year of purchase or the four years before.

S'il s'agit de votre première propriété, ces programmes peuvent réduire le coût de façon significative. Chacun pose ses propres conditions; le critère commun est que ni vous ni votre conjoint n'avez habité une propriété que vous possédiez durant l'année de l'achat ou les quatre années précédentes.

8Green & energy incentivesIncitatifs écoénergétiques

If you plan eco-friendly upgrades to your new home, several programs can help, lowering both your costs and your energy use:

Si vous prévoyez des améliorations écoénergétiques dans votre nouvelle propriété, plusieurs programmes peuvent vous aider, réduisant à la fois vos coûts et votre consommation :

• Rénoclimat, Québec's home energy-evaluation and renovation program (insulation, air sealing, windows).
• LogisVert (Hydro-Québec), rebates for heat pumps, smart thermostats and other efficient equipment.
• Énergir rebates, for high-efficiency gas appliances and water heaters.
• Oil to Heat Pump Affordability (federal), help converting from oil heating to an electric heat pump.

• Rénoclimat, le programme québécois d'évaluations énergétiques et de rénovations (isolation, étanchéité, fenêtres).
• LogisVert (Hydro-Québec), remboursements pour thermopompes, thermostats intelligents et autres équipements efficaces.
• Rabais Énergir, pour les appareils au gaz à haute efficacité et les chauffe-eau.
• Conversion abordable du mazout à la thermopompe (fédéral), aide pour passer du mazout à une thermopompe électrique.

9Mortgage broker or bank?Courtier hypothécaire ou banque?

I work with mortgage brokers I trust, and I'm glad to introduce you, or to a specialist at any major bank. No pressure, and no cost to you for the introduction.

Je travaille avec des courtiers hypothécaires de confiance, et c'est avec plaisir que je vous présente, ou un spécialiste dans l'une des grandes banques. Sans pression, et sans frais pour vous pour la mise en relation.

10Don't forget the other upfront costsN'oubliez pas les autres frais initiaux

The down payment and mortgage are only part of it. Budget for these too, my calculator adds them all up for your price:

La mise de fonds et l'hypothèque ne sont qu'une partie. Prévoyez aussi ceux-ci, mon calculateur les additionne pour votre prix :

• Welcome tax (taxe de bienvenue), a one-time municipal tax, billed weeks to months after closing depending on the municipality, and it cannot be added to your mortgage.
• Notary fees, usually about $2,500 to $3,000 on a purchase with a mortgage.
• Home inspection, roughly $700 to $1,000 for a condo, $1,300 to $1,800 for a house.
• QST on your CMHC premium, if you put less than 20% down.
• GST and QST on the price, if you are buying a new build, less whatever rebate you qualify for. On a resale home there is none.
• A property-tax adjustment. You reimburse the seller for taxes they paid past your closing date, or you are credited instead if a bill for the year is still unpaid.

• Taxe de bienvenue, une taxe municipale unique, facturée des semaines ou des mois après la clôture selon la municipalité, et elle ne peut pas être ajoutée à l'hypothèque.
• Frais de notaire, habituellement de 2 500 $ à 3 000 $ pour un achat avec hypothèque.
• Inspection, environ 700 $ à 1 000 $ pour un condo, 1 300 $ à 1 800 $ pour une maison.
• TVQ sur votre prime SCHL, si votre mise est inférieure à 20 %.
• TPS et TVQ sur le prix, si vous achetez du neuf, moins le remboursement auquel vous avez droit. Sur une revente, il n'y en a pas.
• Un ajustement de taxes. Vous remboursez au vendeur les taxes payées au-delà de votre date de clôture, ou c'est vous qui êtes crédité si une facture de l'année est encore impayée.

Where these rules come fromD’où viennent ces règles

Want to go deeper? These are the authoritative Canadian and Québec sources. Each has a language toggle for French.

Vous voulez approfondir? Voici les sources officielles canadiennes et québécoises. Chacune propose une bascule vers le français.

• CMHC, Buying a homeCosts, qualification and mortgage insurance basics.
• CMHC, Mortgage loan insuranceHow default insurance works and what it costs.
• Government of Canada, Choosing a mortgageFixed vs variable, terms, and how to compare offers.
• Government of Canada, Mortgage calculatorOfficial payment and amortization tool.
• CRA, First Home Savings Account (FHSA)Rules, limits and how to contribute.
• CRA, Home Buyers' Plan (HBP)Withdrawing from your RRSP and repaying it.
• Autorité des marchés financiers (Québec)The regulator that oversees mortgage brokers in Québec.

• SCHL, Acheter une propriétéCoûts, admissibilité et bases de l'assurance prêt.
• SCHL, Assurance prêt hypothécaireFonctionnement et coût de l'assurance.
• Gouvernement du Canada, Choisir une hypothèqueFixe ou variable, termes et comparaison des offres.
• Gouvernement du Canada, Calculatrice hypothécaireOutil officiel de versement et d'amortissement.
• ARC, Compte d'épargne première propriété (CELIAPP)Règles, plafonds et cotisations.
• ARC, Régime d'accession à la propriété (RAP)Retrait du REER et remboursement.
• Autorité des marchés financiers (Québec)L'organisme qui encadre les courtiers hypothécaires au Québec.