What it actually takes to sell well in Québec: pricing on evidence, preparing the property, reaching the right buyers, reading offers properly, and getting through conditions to the notary without losing the deal. Written for my clients, so you can see the whole board before you make the first move.
Updated August 2026
The short version
Two minutes. If you read nothing else, read this: each point opens the section that explains it.
Price on evidence, not hope. The market decides; the asking price only decides how many buyers ever look. Overpricing costs more than it ever gains.
The first three weeks matter most. A new listing gets its largest, most motivated audience the moment it appears. That attention is spent once.
I sell homes across Montréal and Westmount, in English and in French. Most of my business comes from past clients and the people they send me, which is exactly the incentive you want in the person pricing and negotiating your property.
This guide is what I would tell you at your kitchen table before we list. If a question is not answered here, ask me.
Not an automated estimate. A documented opinion of value built on genuinely comparable sales: in your own building if it is a condo, on your street where there have been any, and in your sector otherwise.
Eight steps, in three phases. Everything that follows expands on one of them.
Before · Getting ready
The first conversationYour timeline, your reasons for selling, where you are going next, and what a good outcome actually looks like for you. Price comes after that, not before.
Valuation and strategyA documented opinion of value from comparable sales, and a decision on price, timing and terms that we make together.
Preparing the propertyDecluttering, the repairs worth doing, and professional photography. This is where the return on effort is highest.
During · On the market
Launch and marketingCentris, my own network, and the Profusion and Forbes Global Properties channels, timed so the launch lands with full force.
Showings and feedbackQualified visits, honest reporting of what buyers say, and a regular read on whether the market agrees with our price.
Offers and negotiationWe evaluate each promise to purchase on price, conditions, dates and certainty of closing, then negotiate from evidence.
After · Closing it properly
ConditionsInspection, the buyer's financing and document review. This is where sales are lost, so it is managed actively rather than waited out.
The notary and the keysDischarge of your mortgage, adjustments, the deed of sale, and the proceeds in your account.
2Before you list
Most of what determines your result is decided before the property ever appears online.
The brokerage contract, and what it commits us both to
We begin by signing a brokerage contract to sell, the OACIQ form that sets out the asking price, the duration, my remuneration, and my obligations to you. Since June 2022 that contract must be in writing, and double representation is prohibited: I cannot represent both you and your buyer in the same transaction. If a buyer approaches me directly, I will tell you and explain exactly how it must be handled. I will also walk you through the whole form before you sign it, including what happens when it expires.
Two choices inside that contract are worth understanding. You choose between an exclusive and a non-exclusive contract, and I must present you both. Under an exclusive contract my remuneration is owed if the property sells during the term whether or not I found the buyer; under a non-exclusive one it is owed only if I was the effective cause of the sale. Under either, you may still market the property yourself. There is no legal minimum or maximum term, three to six months is common, automatic renewal is not permitted, and if no end date is set the contract simply ends thirty days after it is signed. You can end it early at any time, though I may claim documented expenses actually incurred. Note too that for a period after the contract expires, remuneration can still be owed if you sell to someone who became interested while it was in force.
My remuneration is a percentage or a lump sum, agreed between us. It is set by competition, not by any law, the OACIQ or any association, and GST and QST are added on top of it. One item in that contract is yours to answer rather than mine: whether the property is subject to GST and QST, and in what proportion. I will raise it, but the declaration is the seller's.
Your declarations: the most underrated document in the transaction
When a broker acts for an individual seller in the usual residential cases, you complete declarations by the seller: a written statement of what you know about the property, its history, its problems and its repairs. Fill it out carefully and completely. Disclosure is what protects you. A defect you declared is a defect the buyer accepted; a defect you knew about and left off can follow you for years after the sale, and no clause reliably shields a seller who stayed silent about something they knew.
Pascal's note
If you are unsure whether something belongs on the declarations, the answer is almost always yes. We will phrase it accurately together. I would far rather explain an old water infiltration to a buyer up front than litigate it two years later. The declarations are also a living document: if something new comes to light while we are on the market, including something a buyer's own inspection turns up, we amend them and give the amendment to every subsequent buyer.
Documents to gather now
Having these ready shortens the conditions period, which is the riskiest stretch of any sale:
Certificate of location
You must hand over the one you hold. A new one is needed if the property has changed at all, a shed, a pool, a heat pump, a fence, or if yours predates the last ten years. Budget roughly $1,200 to $2,500 depending on the property, plus taxes, and, more importantly, four to eight weeks. We order it when we sign, not when an offer arrives.
Municipal and school tax bills
Current year, for the listing and for the adjustments at the notary.
Mortgage details
Balance, maturity, and the discharge and prepayment terms, so there are no surprises at the notary.
If it is a condo
Declaration, financials, budget, minutes and reserve fund study. Since August 2025 you must also obtain a syndicate attestation on the state of the co-ownership and give it to your buyer. You request it in writing and the syndicate has fifteen days to produce it, so ask early.
Renovation records
Invoices, permits and warranties. Documented work is worth more than described work.
Leases, if tenanted
Every lease and the rent roll. A tenanted property sells differently and needs its own plan.
If the property is tenanted
A lease follows the property. Selling does not end it, and a buyer inherits your tenants on their existing terms, which is why this needs its own plan from day one.
Showings need notice. Twenty-four hours, between nine in the morning and nine at night, and your tenant may insist that you or I be present. The same applies to photographing the unit for the listing.
There is generally no right of first refusal for a tenant in Québec, with real exceptions: a preference clause written into the lease, and the first sale after a building is converted to divided co-ownership.
Repossession is the buyer's move, not yours. Only the new owner can give that notice, and only after the deed of sale, never on the strength of an accepted promise. Long-tenured senior tenants on modest incomes cannot be repossessed at all.
Eviction for enlargement, subdivision or change of use is currently prohibited under a temporary ban. Do not let anyone plan a purchase around it.
Your paperwork is the buyer's future. Leases, rent notices, the rent history, invoices supporting past increases, and any pending file: a buyer's ability to justify future rents rests on documents only you can hand over.
Before you price a Montréal property
Some Montréal lots are subject to a municipal right of pre-emption, which lets the City step in and buy on the terms of your accepted offer. It is registered against specific lots and it is public. We check your lot at the outset, because discovering it after an accepted offer is a genuine problem rather than a formality.
3Pricing on evidence
The price you ask does not decide what your property is worth. It decides how many of the right buyers ever see it, and how they read it when they do.
The market you are selling into · island of Montréal, July 2026
Median price, year-over-year change and average days on market. Source: APCIQ, July 2026, from Centris data. Your own sector and price band can differ sharply from the island as a whole, which is exactly what the analysis is for. Recent sales can also be reported after the date above, so the most recent month can still rise.
How I arrive at a number
I prepare a comparative market analysis before I ever suggest a price: genuinely comparable sales nearby, adjusted for what actually differs, alongside current competing listings, days on market, and the ratio of sale price to asking in your sector. You will see the evidence, not just the conclusion. Where the honest answer is a range, I give you the range and my reasoning, and the decision stays yours.
What overpricing actually costs
An overpriced listing does not simply sit; it works against you. It makes competing properties look like better value, it draws fewer of the serious buyers who know the market, and the longer it stays up, the more its days on market become the story. Buyers who arrive later ask what is wrong with it. Price reductions then chase the market downward, and the property very often sells for less than it would have if it had been priced correctly on the first day.
The first three weeks
A new listing gets its largest and most motivated audience in its first weeks: every buyer who has been watching that sector, plus every broker with a matching client. You get that surge once. Pricing it right on day one is how you spend it well.
"His thorough approach to researching comparative data, tailored specifically to the current market conditions, was truly impressive. He presented this information in a clear and concise manner, empowering us to make well-informed decisions with confidence."
Charles-Olivier Mongeau · Sold a property
Preparing a property is the highest-return work you will do
4Preparing the property
This is the highest-return work in the whole process, and most of it costs little. Buyers do not decide with a calculator; they decide with an impression, then justify it with a calculator.
In order of return
Declutter and depersonalize. Empty space reads as bigger space. Clear surfaces, thin out closets, remove roughly a third of the furniture, and pack away what is personal. This single step changes photographs more than anything else.
Deep clean, including the windows. Clean light is free light.
Fix the small visible faults. Sticking doors, dripping taps, cracked caulking, chipped paint, dead bulbs. Individually trivial, collectively they tell a buyer the property was not cared for.
Paint where it is tired, in neutral tones. The cheapest square-foot improvement available.
Light everything. Open the blinds, match the bulb temperatures, and add lamps to dark corners.
Tidy the exterior. The first photograph and the first impression are both taken from the street.
What not to do
Do not start a major renovation to sell. Kitchens and bathrooms rarely return their full cost when done under time pressure, and a half-finished project frightens buyers more than a dated but honest one. If something genuinely needs replacing, we will discuss whether to do it, price for it, or disclose it and let the buyer choose.
Photography and presentation
Almost every buyer sees your property on a screen before they see it in person, and decides there whether to visit at all. Professional photography is not a luxury item on the marketing budget; it is the marketing budget. I arrange the photographer, and where it helps, staging advice and floor plans, and we shoot only once the property is genuinely ready.
Two rooms from a recent Montréal listing: decluttered, lit, and photographed properly before anything went online. Neither room was rebuilt, only prepared.
Before the photos, the safety basics
Buyers and inspectors both notice the same things. The Québec home safety guide is 37 checks covering smoke and CO alarms under the Montréal by-law, furnace vents, water damage and backwater valves, and the September 2027 pool deadline.
The market sets the price. What we control is preparation, exposure, and how the offer is handled.
Pascal W. Couillard
5Marketing and showings
A listing is not an advertisement placed and left. The launch is engineered, and the first days are worked hard, because that is when the audience is largest.
What gets made before we go live
Nothing is published until the property is genuinely ready and the assets are good. Buyers meet your home on a screen first, and that meeting decides whether they ever come in person.
Professional photography
Shot after preparation and staging, at the right time of day for your light. Nothing else you do moves buyers as much as the photos.
Floor plans and measurements
Buyers self-qualify on layout, so plans reduce wasted visits and increase serious ones. I order them where the layout is worth explaining, which is most homes and not quite all of them.
Staging advice, and staging where it pays
Empty and over-full rooms both photograph badly. We fix that before the camera arrives, not after.
The listing copy itself
Written to sell the way the property actually lives, in both languages, not padded with adjectives.
Where it goes
Centris, where essentially every Québec buyer and every broker in the province will find it, and from there to the public portals.
Profusion Immobilier, the agency's own audience and its brokers, who between them carry a large share of the higher end of this market.
Forbes Global Properties, where Profusion is the exclusive Québec member. For the right property this is genuine international exposure rather than a logo on a page.
My own database and network, including buyers I am already working with whose brief your property fits, contacted before or as it goes public.
Broker-to-broker outreach, because the buyer is very often already someone else's client.
Targeted digital promotion, aimed at people plausibly buying in your sector rather than at the general public.
Straight talk about marketing
Marketing does not create value that is not there, and no channel rescues a property priced above what the evidence supports. What excellent marketing does is make sure that every buyer who would pay your price actually sees the property, and arrives wanting it. That is worth a great deal, and it is a different claim from the ones you will read elsewhere.
Showings, and what they tell us
I accompany showings and ask real questions afterward. Feedback is data: when several buyers independently mention the same thing, that is the market speaking, and we adjust. You will get honest reporting, including the parts you would rather not hear. Silence after many visits is itself information, and it is usually information about price.
Before each visit, the routine is simple and it matters: lights on, blinds open, surfaces clear, pets away, valuables and medication put away, and, in a home you live in, nobody there. Buyers look longer and speak more freely when the owner is not there. With a tenant in place this is the tenant's call and not ours, so we plan the visits around what they agree to.
Living in a property that is for sale
It is genuinely disruptive, and it does not last forever. We agree on notice periods and blackout times that suit your household, and I keep visits qualified rather than letting your home become a thoroughfare.
What you hear from me, and how often
You get a regular written update: what activity there was, what buyers and their brokers said when they said anything, how your property compares with what else is available and what has sold, and my recommendation, including when that recommendation is to change the price. Not every showing produces a comment, and I would rather tell you that than invent one. No silence, and no surprises at week six.
6Offers and negotiation
When an offer arrives it comes as a promise to purchase, usually on a mandatory OACIQ form. Read properly, it tells you far more than its price.
What we weigh, beyond the number
Certainty
Is the financing condition backed by a real pre-approval? How many conditions are there, and how long do they run? A slightly lower offer that closes is worth more than a higher one that collapses in three weeks.
Dates
Occupancy and the signing date have real value to you, particularly if you are buying as well. Flexibility here is often worth more than a few thousand dollars.
Terms
The deposit, the inclusions and exclusions, and any unusual clause. This is where a transaction is quietly made easy or difficult.
Your three possible answers
You can accept, which makes the promise binding on both of you subject to its conditions. You can counter, which changes the terms you choose and gives the buyer a fresh decision to make. Or you can refuse. A counter-proposal is normal and is where most transactions are actually settled, but it also releases the buyer from their original offer, so we make each one deliberately rather than reflexively.
When several offers arrive at once
Multiple offers must be handled correctly and transparently, and there are rules about how buyers are informed and how their offers are treated. I will explain exactly how the process works before we invite anything, so that nobody is misled and your position stays strong. Handled well it produces the best available terms; handled carelessly it drives good buyers away.
"We were working within a quick turnaround as we found our dream condo before ours was listed. He got our condo sold quickly and for over the asking price."
L S · Sold one condo and bought another at the same time
7Conditions and due diligence
An accepted promise is not a completed sale. Between acceptance and the notary the buyer performs their checks, and this is where sales are most often lost. It is managed, not waited out.
Typically days 1 to 10The building inspection
The buyer's inspector examines the property, and you should expect the report to find something, because they always do. What matters is proportion. We respond to what is genuinely material, with quotes rather than guesses, and we negotiate from the evidence. A calm, documented response defuses most inspection renegotiations.
AlongsideDocuments and, for condos, the co-ownership file
Your declarations, the certificate of location and, for a condo, the syndicate's records and attestation. Producing these quickly and completely keeps momentum and signals a well-run sale.
Typically days 7 to 21The buyer's financing
Their lender approves the buyer and the property, sometimes after its own appraisal. This is largely out of your hands, which is exactly why we assess financing strength before accepting an offer rather than after.
All conditions fulfilledThe sale becomes firm
Each condition is confirmed in writing. Only when the last one clears should you commit to your own next move, book movers, or sign elsewhere.
If the inspection turns difficult
You have options: hold firm, contribute to a repair, adjust the price, or let the transaction end and relist with what you have learned. I will give you a straight recommendation and the reasoning behind it, and the decision stays yours.
From accepted offer to the deed of sale
8The notary and closing
In Québec the sale is completed before a notary, a public officer whose duty runs to the transaction itself. The buyer normally chooses the notary and pays their fees. Between acceptance and signing, the notary verifies your title, obtains the payout figure from your lender, prepares the deed, and handles all the money through a trust account.
At the signing, the price is paid, your mortgage is discharged out of the proceeds, the adjustments are settled, and the balance is remitted to you. You hand over the keys and every remote, code and manual you have.
The countdown to closing day
One month before
Confirm your own next move, only once the sale is firm
Book movers; month-end dates in Montréal go first
Tell your insurer the date your coverage must run to
Order any documents the notary has asked for
Two weeks before
Arrange Hydro-Québec, Énergir, internet and alarm transfers or cancellations
Set up mail forwarding with Canada Post
Update your address: RAMQ, SAAQ, banks, employer, CRA and Revenu Québec
Gather warranties, manuals, permits and spare keys for the buyer
Closing week
Confirm the signing time and bring your identification
Take final meter readings and note them
Remove everything excluded from the sale, and leave everything included
Clean the property properly; it is both a courtesy and a defence against last-minute disputes
Handover
All keys, garage remotes, mailbox keys, alarm codes and fobs
Manuals and warranties for anything included
Keep your own copy of the deed and the final statement of adjustments
Keep every document for your tax records
9What selling costs
Your proceeds are the price less what comes off it. Before you list, I give you a written estimate of your net proceeds for your specific property, so you are planning around a real number rather than the asking price.
What comes off the price
Item
What to expect
Broker's remuneration
As agreed in your brokerage contract, and GST and QST apply on top of it. It is payable on closing, out of the proceeds, distributed by the notary, and it covers the collaborating broker who brings the buyer. The tax is not trivial: on remuneration of $25,000 the combined GST and QST adds about $3,744, for a total of roughly $28,744.
Certificate of location
Only if yours is too old or no longer reflects the property. Budget for a real cost and, more importantly, for weeks of lead time, which is why we check at the outset.
Discharging your mortgage
The notary's fee to remove the hypothec from the title, plus a registration duty of $165 for the first inscription discharged and $101 for each additional one, deducted from the proceeds. Ask your lender first: some prepare and register the discharge themselves for a flat fee.
Mortgage prepayment penalty
Only if you break a mortgage before its term ends. On a closed mortgage the charge is normally the higher of three months' interest or an interest rate differential, and the difference between those two is not small: the federal consumer agency's own worked example puts them at about $3,000 against $12,000 on the same balance. An open mortgage carries no such charge. If you are buying again, ask your lender whether you can port the mortgage to the new property, which avoids the penalty entirely. Get your figure in writing before you commit to a closing date.
Adjustments
You are credited or debited for municipal and school taxes and condo fees you have paid beyond, or owe up to, the closing date.
Preparation
Cleaning, small repairs, and staging where it pays. Modest amounts with the highest return in the whole process.
Moving
Book early. Month-end dates in Montréal are the first to go and the most expensive.
Tax on the gain
Generally nothing if it has been your principal residence throughout, though the sale is still reported. Otherwise, see below and speak to your accountant.
The notary's fee for the deed of sale itself is normally the buyer's cost, as is the welcome tax. What you pay for is discharging your own mortgage and your own advisors.
Your net proceeds, line by line
This is the worksheet I complete with your real figures before you list, so that the number you plan your next move around is the one that will actually reach your account:
Net proceeds worksheet
This is the worksheet I complete with your real figures before you list. Fill in what you know and leave the rest blank; every line is explained in the table above.
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B with GST and QST
Estimated net proceeds
An estimate on the figures you enter, not a quote. Your lender states the discharge and any penalty, your notary states the adjustments, and I put the whole thing in writing for your property before you list.
Your number, in writing
A net-proceeds estimate for your property
The worksheet is only as good as the figures you put in it, and the ones people guess at are the discharge, the penalty and the adjustments. Tell me the price you have in mind and where the property is, and I will write you the estimate with those lines filled in properly.
This short form needs JavaScript. Email me at [email protected] and I will send it to you just the same.
No cost and no obligation, and nothing in this guide is gated: it stays open to read whether or not you send this. Your details go to me and to Profusion Immobilier, and you can ask me to delete them at any time. Privacy policy.
Tax on the sale
If the property has been your principal residence for every year you owned it, the gain is generally exempt. That exemption is not automatic: since 2016 the sale must be reported on your federal return and designated on your Québec return, and failing to do so carries penalties that accumulate monthly. Only one property per couple can be designated for any given year.
Where a gain is taxable, half of it is included in your income at your own rate. The increase to that inclusion rate proposed in 2024 was cancelled federally and Québec harmonized with the cancellation, so it never took effect. If the property was a rental, expect a second layer: any depreciation you claimed over the years is recaptured as ordinary income, not as a capital gain, and converting a rental to a residence or the reverse triggers its own rules where a single past depreciation claim can disqualify the election that would have deferred the tax.
If you have owned the property for less than 365 consecutive days, an anti-flipping rule can treat the entire profit as business income, denying both the principal residence exemption and the half-inclusion. There are exceptions for genuine life events such as death, separation, a new job far away, illness or job loss. Passing the 365 days is not a safe harbour either: whether a quick resale is business income remains a question of fact.
If you are not a resident of Canada for tax purposes, clearance certificates are required from both governments, they must be notified within days of the sale, and until the certificates issue a substantial share of the gross price, not of your gain, is withheld at closing. The combined federal and Québec holdback is well over a third of the price, more on a rental building, and the certificates routinely take months. Start this before you list.
If you have rented the property short term, read this before you list
Selling a used home is normally exempt from GST and QST. But a property used essentially as short-term accommodation, an Airbnb or similar, can lose that status, and its sale becomes taxable. The test is applied at the time of sale, so simply stopping short-term rentals shortly beforehand does not reliably fix it. The Federal Court of Appeal upheld exactly this result in 2025 against an owner who sold without collecting tax.
This matters enormously because of what you sign. If the deed certifies the sale as exempt when it was not, the tax is treated as having been inside the price you received, which on a $600,000 sale is roughly $78,000 out of your proceeds. A property you actually live in and rent out occasionally is in a different position from one run purely as a rental. If this is you at all, we involve your accountant before the property goes on the market, not after an offer arrives.
Three other situations put GST and QST back on a sale that owners assume is exempt:
A substantial renovation where you effectively rebuilt the property, particularly if you claimed input tax credits on the materials
A plex or building with a commercial portion, where the residential part is exempt and the commercial part is taxable
Land you subdivided or reconfigured, where tidying up lot lines before listing can itself create a tax bill
This is why the brokerage contract asks you to declare the property's tax status. I will always raise the question, but the declaration is yours, and it is worth an accountant's answer rather than an assumption.
Where I stop and your accountant starts
I will flag the tax questions your sale raises and make sure they are addressed before you are committed. I will not calculate your tax; that is your accountant's work, and on anything other than a straightforward principal residence you should speak to them early rather than after signing.
10After the sale
Keep your deed, your statement of adjustments and your declarations somewhere safe; you may need them years later. Remember that selling does not erase what you knew: your declarations continue to matter, which is exactly why we completed them carefully.
And then the relationship carries on. Where you are going next, what the market is doing, a contractor you can trust, or what your next property is worth: call me. Most of my business comes from people who sold with me once and simply kept calling.
Your own move, next
Once the deed is signed you are the one moving. My Québec moving checklist covers the July 1 rush, borough parking permits for the truck, Hydro-Québec and Énergir, and one address change that reaches seven government bodies.
It depends on the property, the sector and above all the price. A well-prepared, correctly priced property in a sought-after sector can go quickly; something unusual or ambitiously priced takes longer. Once an offer is accepted, plan on roughly 30 to 60 days to the notary. I will give you a realistic expectation for your property rather than an optimistic one.
Should I sell before I buy, or buy first?
It is a strategy question, not a coin flip. Selling first gives you certainty about your budget and a stronger position as a buyer; buying first protects you in a rising market if you can carry both or arrange bridge financing. We model both against current conditions, and if you are doing both I coordinate the dates so they actually work.
What if I change my mind after accepting an offer?
An accepted promise to purchase binds you as much as it binds the buyer. You cannot simply withdraw because a better offer appeared, and a buyer has real remedies, including asking a court for a judgment that stands in place of the deed. Decide before you sign, not after.
Do I have to be there for showings?
It is usually better if you are not. Buyers look longer and speak more freely when the owner is not present, and I would rather hear their honest reaction than a polite one.
Can I sell with a tenant in place?
Yes, and it needs its own plan. The lease continues with the property, the tenant's rights are protected, showings require proper notice, and a buyer intending to move in has to follow the rules that apply. We look at your leases at the outset and build the strategy around them.
Should I sell without the legal warranty?
Sometimes it is appropriate, on an estate or a very old building, but it is a bigger decision than it looks. There are two different clauses. Excluding the warranty alone still leaves you answerable for defects you knew about and did not disclose. Adding the words "at the buyer's own risk and peril" goes much further and can relieve a private seller even of known defects, though never of an actual lie or a half-truth. It also breaks the chain of warranties your buyer would otherwise inherit from previous owners, which is why the OACIQ now discourages that blanket wording and prefers excluding the warranty only on specific things, such as an ageing roof or a pool. Expect it to narrow your pool of buyers and affect your price. This is a legal decision and I will send you to a notary or lawyer before you commit to it.
What is a counter-proposal?
Your written reply changing the terms of the buyer's offer: price, dates, inclusions or conditions. It gives the buyer a fresh decision and releases them from their original promise, so each one is made deliberately.
What happens to my mortgage?
It is paid out of the sale proceeds at the notary and discharged from the title. Check your terms early: depending on your contract and how much time is left, breaking a fixed-rate mortgage can carry a penalty, and in some cases the loan can be moved to your next property instead.
Do I pay tax on the sale?
If it has been your principal residence throughout, the gain is generally exempt, though it must still be reported. For a secondary or rental property, or a partial-year principal residence, part of the gain is taxable. Non-residents face a separate clearance process and a withholding. Speak to your accountant early.
Why does the sale close at a notary?
In Québec the deed of sale is signed before a notary, who verifies title, discharges your mortgage, registers the transaction and moves all the funds through trust. It protects both sides, and it is why the money never passes directly between buyer and seller.
12A short Québec lexicon
Real estate here happens in two languages. The terms you will meet, in both:
Brokerage contract to sell · Contrat de courtage vente
The contract that sets the asking price, the duration and your broker's remuneration.
Promise to purchase · Promesse d'achat
The buyer's binding offer, on a mandatory OACIQ form in the usual residential cases.
Counter-proposal · Contre-proposition
Your written reply changing the terms of an offer.
Seller's declarations · Déclarations du vendeur
Your written statement of the property's known history and condition.
Legal warranty · Garantie légale
Your default responsibility for title and hidden defects; a sale can exclude it, which is a significant thing to do.
Latent defect · Vice caché
A serious defect existing before the sale that a prudent buyer could not have seen without an expert.
Certificate of location · Certificat de localisation
A land surveyor's opinion on the property against the titles, the cadastre and the applicable rules.
Deed of sale · Acte de vente
The final contract signed before the notary and registered on title.
Discharge · Quittance ou radiation
Paying off your mortgage and removing it from the title at closing.
Adjustments · Répartitions
The prorating of taxes and condo fees between you and the buyer at closing.
Principal residence · Résidence principale
The tax status that generally exempts the gain on your home from tax.
Notary · Notaire
The public officer who verifies title, moves the funds and registers the sale.
13The paperwork, and your protections
Every residential transaction handled by a broker in Québec runs on mandatory OACIQ forms, and you are entitled to read any of them before you sign anything. OACIQ publishes them all. These are the ones your sale will actually use.
The eight OACIQ forms your sale will useContracts, offers and declarations, published by OACIQ
These are blank specimens published by OACIQ, for reading. The document that governs your transaction is the one we complete and sign together, and OACIQ revises these forms from time to time, so the copy on their site is always the current one. The three brokerage contracts above are the exclusive versions; OACIQ publishes the non-exclusive equivalents as well, and I show you both before you choose. These eight cover the ordinary residential cases; larger buildings, mobile homes and leases use their own forms. The full library is on OACIQ’s forms page.
You are protected whether or not you are protected by me
A broker telling you how to check up on him is a broker who expects to survive the check. Here is the whole safety net, none of which I control:
Check my licence, or anyone'sREGISTER
Every broker in Québec holds a licence issued by the OACIQ, and the register is public. You can look up any broker or agency, see the licence status and any disciplinary record, in about thirty seconds. Do it for me, and for anyone else you deal with.
The Real Estate Indemnity Fund protects consumers who are victims of fraud, fraudulent tactics, or misappropriation of funds by a broker or agency. It costs you nothing and is funded by the brokers themselves. Your deposit sits in a trust account because the law requires it; this is what answers if the money is ever taken anyway.
A separate fund compensates you for the loss resulting from a broker’s or an agency’s fault, error or omission, where their professional liability is established. Dishonesty and an honest mistake are two different problems, and Québec covers them through two different funds.
The OACIQ’s Assistance Department is the front door: information, or a complaint. Ethics complaints go to the Syndic, and the Discipline Committee can impose sanctions. None of this runs through me, which is the point.
Most sellers plan around the asking price. The number that matters is what is left after everything comes off it, and it is worth knowing before you choose a price, a date, or your next home. Send me the price you have in mind and I will write you the estimate.
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No cost and no obligation. Your details go to me and to Profusion Immobilier, and you can ask me to delete them at any time. Privacy policy.
Let's talk about your propertyLet's talk about your property
The first conversation costs nothing and commits you to nothing. It usually saves a great deal later.The first conversation costs nothing and commits you to nothing. It usually saves a great deal later.
Profusion Immobilier inc. · Exclusive Québec member of Forbes Global PropertiesProfusion Immobilier inc. · Membre exclusif au Québec de Forbes Global Properties
This guide offers general information for Québec residential transactions and is not legal, tax or financial advice. Figures and rules are current as at August 2026 and change over time; we verify everything against your situation before you rely on it. Broker remuneration is agreed between us in the brokerage contract and is not fixed by any rule or association. On questions of law, including the legal warranty, title, tenants and eligibility, I will refer you to a notary or a lawyer, and on tax to your accountant. Several mandatory OACIQ forms are revised as of late August 2026, so the version you sign may differ in wording from what is described here; I will always walk you through the current form. Separate deadlines worth knowing if they apply to you: residential pool enclosures must comply by September 30, 2027, and oil heating appliances can no longer be replaced in an existing home, nor repaired once the furnace is over twenty years old or the water heater over ten, which can force a conversion before you sell. Process references: OACIQ seller's guide.
Ce qu'il faut vraiment pour bien vendre au Québec : établir le prix sur des faits, préparer la propriété, rejoindre les bons acheteurs, lire correctement les offres, et franchir les conditions jusqu'au notaire sans perdre la transaction. Écrit pour mes clients, pour que vous voyiez tout le tableau avant de faire le premier geste.
Mis à jour en août 2026
En bref
Deux minutes. Si vous ne lisez rien d'autre, lisez ceci : chaque point ouvre la section qui l'explique.
Je vends des propriétés partout à Montréal et à Westmount, en français comme en anglais. La majeure partie de ma pratique vient de mes anciens clients et des gens qu’ils m’envoient, ce qui est exactement l’incitatif que vous voulez chez la personne qui évalue et négocie votre propriété.
Ce guide, c’est ce que je vous dirais à votre table de cuisine avant la mise en vente. Si une question n’y trouve pas réponse, posez-la-moi.
Pas une estimation automatisée. Une opinion de valeur documentée, bâtie sur des ventes véritablement comparables : dans votre immeuble s'il s'agit d'une copropriété, dans votre rue s'il y en a eu, et dans votre secteur sinon.
Huit étapes, en trois temps. Tout ce qui suit développe l'une d'elles.
Avant · La préparation
La première conversationVotre échéancier, vos raisons de vendre, où vous allez ensuite, et ce qu'un bon résultat signifie vraiment pour vous. Le prix vient après cela, pas avant.
Évaluation et stratégieUne opinion de valeur documentée à partir de ventes comparables, et une décision sur le prix, le moment et les conditions que nous prenons ensemble.
Préparer la propriétéDésencombrement, les réparations qui valent la peine, et la photographie professionnelle. C'est ici que l'effort rapporte le plus.
Pendant · Sur le marché
Lancement et mise en marchéCentris, mon propre réseau et les canaux de Profusion et de Forbes Global Properties, orchestrés pour que le lancement porte pleinement.
Visites et rétroactionDes visites qualifiées, un compte rendu honnête de ce que disent les acheteurs, et une lecture régulière de la réaction du marché à notre prix.
Offres et négociationNous évaluons chaque promesse d'achat selon le prix, les conditions, les dates et la certitude de conclure, puis nous négocions à partir des faits.
Après · Conclure correctement
Les conditionsInspection, financement de l'acheteur et examen des documents. C'est là que des ventes se perdent : cette étape se gère activement, elle ne se subit pas.
Le notaire et les clésRadiation de votre hypothèque, répartitions, acte de vente et produit de la vente dans votre compte.
2Avant la mise en vente
L'essentiel de votre résultat se décide avant même que la propriété n'apparaisse en ligne.
Le contrat de courtage, et ce à quoi il nous engage tous les deux
Nous commençons par signer un contrat de courtage vente, le formulaire de l'OACIQ qui fixe le prix demandé, la durée, ma rétribution et mes obligations envers vous. Depuis juin 2022, ce contrat doit être écrit, et la double représentation est interdite : je ne peux pas représenter à la fois vous et votre acheteur dans la même transaction. Si un acheteur me contacte directement, je vous le dis et je vous explique exactement comment cela doit être traité. Je vous explique aussi le formulaire au complet, article par article, avant que vous ne le signiez, y compris ce qui arrive à son expiration.
Deux choix à l'intérieur de ce contrat méritent d'être compris. Vous choisissez entre un contrat exclusif et un contrat non exclusif, et je dois vous présenter les deux. Sous un contrat exclusif, ma rétribution est due si la propriété se vend pendant la durée, que j'aie trouvé l'acheteur ou non ; sous un contrat non exclusif, elle n'est due que si j'ai été la cause efficiente de la vente. Dans les deux cas, vous pouvez continuer à faire votre propre promotion. Il n'existe ni durée minimale ni durée maximale légale, une durée de trois à six mois est courante, le renouvellement automatique n'est pas permis, et sans date de fin le contrat prend fin trente jours après sa signature. Vous pouvez y mettre fin en tout temps, mais je peux réclamer les dépenses documentées réellement engagées. Notez aussi que, pendant une période suivant l'expiration, une rétribution peut demeurer due si vous vendez à une personne qui s'est intéressée à la propriété pendant que le contrat était en vigueur.
Ma rétribution est un pourcentage ou un montant forfaitaire, convenu entre nous. Elle est fixée par la concurrence, et non par une loi, par l'OACIQ ou par une association, et la TPS et la TVQ s'y ajoutent. Un élément de ce contrat vous revient plutôt qu'à moi : déterminer si la propriété est assujettie à la TPS et à la TVQ, et dans quelle proportion. Je soulève la question, mais la déclaration appartient au vendeur.
Vos déclarations : le document le plus sous-estimé de la transaction
Lorsqu'un courtier agit pour un vendeur personne physique dans les cas résidentiels usuels, vous remplissez les déclarations du vendeur : un état écrit de ce que vous savez de la propriété, de son historique, de ses problèmes et de ses réparations. Remplissez-les avec soin et sans rien omettre. La divulgation est ce qui vous protège. Un vice déclaré est un vice que l'acheteur a accepté ; un vice que vous connaissiez et que vous avez tu peut vous suivre des années après la vente, et aucune clause ne protège de façon fiable un vendeur resté silencieux sur ce qu'il savait.
Note de Pascal
Si vous hésitez à inscrire quelque chose dans les déclarations, la réponse est presque toujours oui. Nous le formulerons correctement ensemble. Je préfère de loin expliquer une ancienne infiltration d'eau à un acheteur dès le départ que d'en débattre devant un tribunal deux ans plus tard. Les déclarations sont aussi un document vivant : si un élément nouveau apparaît pendant que nous sommes sur le marché, y compris quelque chose que révèle l'inspection d'un acheteur, nous les modifions et remettons la modification à chaque acheteur suivant.
Les documents à rassembler dès maintenant
Les avoir en main raccourcit la période des conditions, la portion la plus risquée de toute vente :
Certificat de localisation
Vous devez remettre celui que vous détenez. Un nouveau est requis si la propriété a changé, ne serait-ce qu'un cabanon, une piscine, une thermopompe ou une clôture, ou si le vôtre a plus de dix ans. Prévoyez de 1 200 $ à 2 500 $ environ selon la propriété, plus les taxes, et surtout quatre à huit semaines. Nous le commandons à la signature du contrat, pas à l'arrivée d'une offre.
Comptes de taxes municipales et scolaires
De l'année en cours, pour la fiche descriptive et pour les répartitions chez le notaire.
Détails de l'hypothèque
Solde, échéance, conditions de radiation et de remboursement anticipé, pour éviter les surprises chez le notaire.
S'il s'agit d'un condo
Déclaration de copropriété, états financiers, budget, procès-verbaux et étude du fonds de prévoyance. Depuis août 2025, vous devez aussi obtenir une attestation du syndicat sur l'état de la copropriété et la remettre à votre acheteur. Vous la demandez par écrit et le syndicat a quinze jours pour la produire : demandez-la tôt.
Historique des rénovations
Factures, permis et garanties. Des travaux documentés valent plus que des travaux racontés.
Les baux, si la propriété est louée
Chaque bail et le registre des loyers. Une propriété louée se vend différemment et exige son propre plan.
Si la propriété est louée
Le bail est transmis avec l'immeuble. La vente n'y met pas fin, et l'acheteur hérite de vos locataires aux conditions existantes : cela exige donc son propre plan dès le premier jour.
Les visites exigent un préavis. Vingt-quatre heures, entre neuf heures et vingt et une heures, et votre locataire peut exiger que vous ou moi soyons présents. Il en va de même pour photographier le logement aux fins de l'inscription.
Il n'existe généralement pas de droit de premier refus pour le locataire au Québec, avec de vraies exceptions : une clause de premier refus prévue au bail, et la première vente après la conversion d'un immeuble en copropriété divise.
La reprise appartient à l'acheteur, pas à vous. Seul le nouveau propriétaire peut donner cet avis, et seulement après l'acte de vente, jamais sur la foi d'une promesse acceptée. Les locataires aînés de longue date à revenu modeste ne peuvent pas faire l'objet d'une reprise.
L'éviction pour agrandissement, subdivision ou changement d'affectation est actuellement interdite en vertu d'une interdiction temporaire. Ne laissez personne bâtir un projet d'achat là-dessus.
Vos documents déterminent ce que l'acheteur pourra faire ensuite. Baux, avis de loyer, historique des loyers, factures justifiant les hausses passées et tout dossier en cours : la capacité de l'acheteur à justifier les loyers futurs repose sur des documents que vous seul pouvez remettre.
Avant d'établir le prix d'une propriété montréalaise
Certains lots montréalais sont assujettis à un droit de préemption municipal, qui permet à la Ville de se substituer à l'acheteur aux conditions de votre offre acceptée. Il est inscrit sur des lots précis et l'information est publique. Nous vérifions votre lot dès le départ, car le découvrir après une offre acceptée est un vrai problème et non une formalité.
3Établir le prix sur des faits
Le prix que vous demandez ne décide pas de ce que vaut votre propriété. Il décide du nombre de bons acheteurs qui la verront, et de la façon dont ils la liront.
Le marché dans lequel vous vendez · Île de Montréal, juillet 2026
Prix médian, variation sur un an et jours sur le marché. Source : APCIQ, juillet 2026, données Centris. Votre secteur et votre gamme de prix peuvent différer nettement de l'ensemble de l'île, et c'est précisément à cela que sert l'analyse. Des ventes récentes peuvent aussi être rapportées après la date ci-dessus, donc le dernier mois peut encore monter.
Comment j'arrive à un chiffre
Je prépare une analyse comparative du marché avant même de proposer un prix : des ventes véritablement comparables à proximité, ajustées pour ce qui diffère réellement, avec les inscriptions concurrentes actuelles, les jours sur le marché et le rapport entre le prix de vente et le prix demandé dans votre secteur. Vous verrez les faits, pas seulement la conclusion. Quand la réponse honnête est une fourchette, je vous donne la fourchette et mon raisonnement, et la décision vous appartient.
Ce que la surévaluation coûte réellement
Une inscription surévaluée ne se contente pas de stagner : elle joue contre vous. Elle fait paraître les propriétés concurrentes plus avantageuses, elle attire moins d'acheteurs sérieux qui connaissent le marché, et plus elle reste affichée, plus le nombre de jours sur le marché devient ce que les acheteurs retiennent d'elle. Les acheteurs qui arrivent plus tard demandent ce qui cloche. Les baisses de prix courent alors après le marché vers le bas, et la propriété se vend très souvent moins cher qu'elle ne l'aurait fait si elle avait été correctement évaluée dès le premier jour.
Les trois premières semaines
Une nouvelle inscription attire son public le plus large et le plus motivé dès ses premières semaines : tous les acheteurs qui surveillent ce secteur, et tous les courtiers ayant un client correspondant. Cette vague ne se produit qu'une fois. Bien évaluer dès le premier jour, c'est en tirer tout le parti possible.
« Sa recherche approfondie de données comparatives, adaptée aux conditions actuelles du marché, était vraiment impressionnante. Il a présenté cette information de façon claire et concise, ce qui nous a permis de prendre des décisions éclairées en toute confiance. »
Charles-Olivier Mongeau · A vendu une propriété · traduit de l'anglais
Préparer la propriété est le travail le plus rentable qui soit
4Préparer la propriété
C'est le travail le plus rentable de tout le processus, et l'essentiel coûte peu. Les acheteurs ne décident pas avec une calculatrice : ils décident sur une impression, puis la justifient avec une calculatrice.
Par ordre de rendement
Désencombrez et dépersonnalisez. L'espace vide se lit comme un plus grand espace. Dégagez les surfaces, allégez les garde-robes, retirez environ le tiers des meubles, et rangez ce qui est personnel. Cette seule étape transforme les photos plus que toute autre.
Faites un grand ménage, fenêtres comprises. Une lumière propre est une lumière gratuite.
Réparez les petits défauts visibles. Portes qui coincent, robinets qui gouttent, calfeutrage fendillé, peinture écaillée, ampoules grillées. Insignifiants un à un, ils disent ensemble à l'acheteur que la propriété a été négligée.
Repeignez ce qui est fatigué, dans des tons neutres. L'amélioration la moins chère au pied carré qui soit.
Éclairez tout. Ouvrez les stores, uniformisez la température des ampoules, ajoutez des lampes dans les coins sombres.
Soignez l'extérieur. La première photo et la première impression se prennent toutes deux depuis la rue.
Ce qu'il ne faut pas faire
N'entreprenez pas une rénovation majeure pour vendre. Les cuisines et les salles de bain récupèrent rarement leur plein coût lorsqu'elles sont faites sous pression, et un chantier inachevé effraie davantage un acheteur qu'une pièce démodée mais honnête. Si quelque chose doit vraiment être remplacé, nous discuterons de le faire, d'en tenir compte dans le prix, ou de le divulguer et de laisser l'acheteur choisir.
Photographie et présentation
Presque tous les acheteurs voient votre propriété sur un écran avant de la voir en personne, et c'est là qu'ils décident s'ils se déplaceront. La photographie professionnelle n'est pas un poste de luxe du budget de mise en marché : c'est le budget de mise en marché. Je retiens les services du photographe et, lorsque cela aide, ceux d'un conseiller en mise en valeur, en plus des plans d'étage, et nous photographions seulement quand la propriété est réellement prête.
Deux pièces d’une inscription récente à Montréal : désencombrées, éclairées et photographiées correctement avant toute mise en ligne. Rien n’a été refait, seulement préparé.
Avant les photos, la sécurité
Les acheteurs et les inspecteurs remarquent les mêmes choses. Le guide de sécurité résidentielle au Québec, c'est 37 vérifications : avertisseurs de fumée et de CO selon le règlement montréalais, évents de fournaise, dégâts d'eau et clapets antiretour, et l'échéance de septembre 2027 pour les piscines.
C'est le marché qui fixe le prix. Ce que nous contrôlons, c'est la préparation, l'exposition et la façon dont l'offre est traitée.
Pascal W. Couillard
5Mise en marché et visites
Une inscription n'est pas une annonce que l'on place et que l'on oublie. Le lancement s'orchestre, et les premiers jours exigent un travail intense, parce que c'est là que le public est le plus nombreux.
Ce qui se prépare avant la mise en ligne
Rien n'est publié avant que la propriété soit réellement prête et que le matériel soit bon. Les acheteurs découvrent d'abord votre propriété sur un écran, et cette rencontre décide s'ils viendront un jour en personne.
Photographie professionnelle
Prise après la préparation et la mise en valeur, au bon moment du jour pour votre lumière. L'élément le plus déterminant de toute la campagne.
Plans et mesures
Les acheteurs se font eux-mêmes une idée à partir de l'aménagement, alors les plans réduisent les visites inutiles et augmentent le nombre de visites sérieuses. Je les fais faire quand l'aménagement mérite d'être expliqué, ce qui est le cas de la plupart des propriétés, pas de toutes.
Mise en valeur, là où elle rapporte
Les pièces vides comme les pièces trop chargées photographient mal. Nous corrigeons cela avant l'arrivée du photographe, pas après.
Le texte de l'inscription
Rédigé pour mettre en valeur la façon dont la propriété se vit réellement, dans les deux langues, sans enfilade d'adjectifs.
Où elle se retrouve
Centris, où pratiquement tous les acheteurs québécois et tous les courtiers de la province la trouveront, et de là vers les portails publics.
Profusion Immobilier, sa propre clientèle et ses courtiers, qui portent ensemble une part importante du haut de gamme de ce marché.
Forbes Global Properties, dont Profusion est le membre exclusif au Québec. Pour la bonne propriété, c'est une véritable exposition internationale et non un logo sur une page.
Ma propre base de données et mon réseau, notamment les acheteurs avec qui je travaille déjà et dont les critères correspondent à votre propriété, contactés avant ou au moment de la parution.
La sollicitation de courtier à courtier, parce que l'acheteur est très souvent déjà le client de quelqu'un d'autre.
La promotion numérique ciblée, dirigée vers les gens susceptibles d'acheter dans votre secteur plutôt que vers le grand public.
Parlons franchement de mise en marché
La mise en marché ne crée pas une valeur qui n'existe pas, et aucun canal ne sauve une propriété évaluée au-dessus de ce que les faits soutiennent. Une excellente mise en marché fait en sorte que chaque acheteur prêt à payer votre prix voie réellement la propriété, et arrive en la désirant. C'est très précieux, et c'est une affirmation différente de celles que vous lirez ailleurs.
Les visites, et ce qu'elles nous apprennent
J'accompagne les visites et je pose de vraies questions ensuite. La rétroaction est une donnée : quand plusieurs acheteurs mentionnent indépendamment la même chose, c'est le marché qui parle, et nous ajustons. Vous aurez un compte rendu honnête, y compris les parties que vous préféreriez ne pas entendre. Le silence après de nombreuses visites est lui aussi une information, et c'est généralement une information sur le prix.
Avant chaque visite, la routine est simple et elle compte : lumières allumées, stores ouverts, surfaces dégagées, animaux à l'écart, objets de valeur et médicaments rangés, et, dans une propriété que vous habitez, personne sur place. Les acheteurs regardent plus longtemps et parlent plus librement quand le propriétaire n'est pas là. Avec un locataire en place, c'est lui qui décide et non nous, alors on planifie les visites selon ce qu'il accepte.
Vivre dans une propriété à vendre
C'est réellement dérangeant, et cela ne dure pas éternellement. Nous convenons de préavis et de plages sans visite qui conviennent à votre ménage, et je garde les visites qualifiées plutôt que de laisser votre maison devenir un lieu de passage.
Ce que vous recevez de moi, et à quelle fréquence
Vous recevez un compte rendu écrit régulier : l'activité de la période, ce qu'ont dit les acheteurs et leurs courtiers quand ils ont dit quelque chose, la comparaison de votre propriété avec ce qui est offert et ce qui s'est vendu, et ma recommandation, y compris lorsque cette recommandation est de changer le prix. Toutes les visites ne produisent pas un commentaire, et je préfère vous le dire plutôt que d'en inventer un. Pas de silence, et pas de surprise à la sixième semaine.
6Offres et négociation
Quand une offre arrive, elle prend la forme d'une promesse d'achat, généralement sur un formulaire obligatoire de l'OACIQ. Bien lue, elle vous en dit beaucoup plus que son prix.
Ce que nous pesons, au-delà du montant
La certitude
La condition de financement s'appuie-t-elle sur une véritable préapprobation ? Combien y a-t-il de conditions, et quels sont leurs délais ? Une offre un peu plus basse qui se conclut vaut mieux qu'une offre plus élevée qui s'effondre trois semaines plus tard.
Les dates
La date d'occupation et la date de signature ont une valeur réelle pour vous, surtout si vous achetez également. La souplesse ici vaut souvent plus que quelques milliers de dollars.
Les modalités
L'acompte, les inclusions et exclusions, et toute clause inhabituelle. C'est ici, sans bruit, qu'une transaction devient simple ou compliquée.
Vos trois réponses possibles
Vous pouvez accepter, ce qui lie les deux parties, sous réserve de ses conditions. Vous pouvez contre-proposer, ce qui modifie les modalités que vous choisissez et remet une nouvelle décision entre les mains de l'acheteur. Ou vous pouvez refuser. La contre-proposition est normale et c'est là que la plupart des transactions se règlent réellement, mais elle libère aussi l'acheteur de son offre initiale : chacune se fait donc délibérément, jamais par réflexe.
Quand plusieurs offres arrivent en même temps
Les offres multiples doivent être traitées correctement et avec transparence, et des règles encadrent la façon dont les acheteurs sont informés et dont leurs offres sont traitées. Je vous explique exactement comment le processus fonctionne avant que nous sollicitions quoi que ce soit, pour que personne ne soit induit en erreur et que votre position reste forte. Bien menée, la démarche produit les meilleures conditions disponibles ; mal menée, elle fait fuir de bons acheteurs.
« Nous étions dans un délai serré, ayant trouvé le condo de nos rêves avant que le nôtre soit inscrit. Il a vendu notre condo rapidement et au-dessus du prix demandé. »
L S · A vendu un condo et en a acheté un autre · traduit de l'anglais
7Conditions et vérification diligente
Une promesse acceptée n'est pas une vente conclue. Entre l'acceptation et le notaire, l'acheteur fait ses vérifications, et c'est là que les ventes se perdent le plus souvent. Cette étape se gère activement ; on ne se contente pas d'en attendre l'issue.
Généralement jours 1 à 10L'inspection du bâtiment
L'inspecteur de l'acheteur examine la propriété, et il faut vous attendre à ce que le rapport trouve quelque chose, parce que c'est toujours le cas. Ce qui compte, c'est la proportion. Nous répondons à ce qui est réellement important, avec des soumissions plutôt que des suppositions, et nous négocions à partir des faits. Une réponse calme et documentée désamorce la plupart des renégociations d'inspection.
En parallèleLes documents et, pour un condo, le dossier de copropriété
Vos déclarations, le certificat de localisation et, pour un condo, les registres du syndicat et son attestation. Les produire rapidement et complètement maintient l'élan et signale une vente bien tenue.
Généralement jours 7 à 21Le financement de l'acheteur
Son prêteur approuve l'acheteur et la propriété, parfois après sa propre évaluation. Cela vous échappe largement, et c'est précisément pourquoi nous évaluons la solidité du financement avant d'accepter une offre plutôt qu'après.
Toutes les conditions rempliesLa vente devient ferme
Chaque condition est confirmée par écrit. C'est seulement quand la dernière est levée que vous devriez vous engager dans votre prochaine étape, réserver des déménageurs ou signer ailleurs.
Si l'inspection se complique
Vous avez des options : tenir bon, contribuer à une réparation, ajuster le prix, ou laisser la transaction prendre fin et remettre la propriété en vente avec ce que vous avez appris. Je vous donnerai une recommandation franche et le raisonnement derrière, et la décision vous appartiendra.
De l'offre acceptée à l'acte de vente
8Le notaire et la clôture
Au Québec, la vente se conclut devant un notaire, un officier public dont le devoir d'impartialité s'exerce à l'égard de la transaction elle-même. L'acheteur choisit normalement le notaire et paie ses honoraires. Entre l'acceptation et la signature, le notaire vérifie vos titres, obtient le montant de remboursement auprès de votre prêteur, prépare l'acte et gère toutes les sommes en fidéicommis.
À la signature, le prix est payé, votre hypothèque est remboursée à même le produit de la vente, puis radiée du registre foncier, les répartitions sont réglées et le solde vous est remis. Vous remettez les clés ainsi que chaque télécommande, code et manuel en votre possession.
Le compte à rebours vers la signature
Un mois avant
Confirmez votre propre prochaine étape, seulement une fois la vente ferme
Réservez les déménageurs ; les dates de fin de mois partent en premier à Montréal
Dites à votre assureur jusqu'à quelle date la couverture doit courir
Commandez les documents que le notaire vous a demandés
Deux semaines avant
Organisez le transfert ou la résiliation des services : Hydro-Québec, Énergir, Internet et alarme
Activez la réexpédition du courrier auprès de Postes Canada
Rassemblez garanties, manuels, permis et doubles de clés pour l'acheteur
La semaine de la signature
Confirmez l'heure du rendez-vous et apportez vos pièces d'identité
Relevez les compteurs une dernière fois et notez-les
Retirez tout ce qui est exclu de la vente, et laissez tout ce qui est inclus
Nettoyez la propriété correctement : c'est à la fois une courtoisie et une protection contre les différends de dernière minute
La remise
Toutes les clés, télécommandes de garage, clés de boîte aux lettres, codes d'alarme et clés électroniques
Manuels et garanties de tout ce qui est inclus
Conservez votre exemplaire de l'acte et l'état final des répartitions
Gardez chaque document pour vos dossiers fiscaux
9Ce que coûte une vente
Votre produit net, c'est le prix moins ce qui s'en retranche. Avant la mise en vente, je vous remets une estimation écrite de votre produit net pour votre propriété précise, afin que vous planifiiez à partir d'un chiffre réel plutôt que du prix demandé.
Ce qui se retranche du prix
Poste
À quoi vous attendre
Rétribution du courtier
Telle qu'elle est convenue dans votre contrat de courtage, à laquelle s'ajoutent la TPS et la TVQ. Elle est payable à la signature, à même le produit de la vente, acquittée par le notaire, et elle couvre le courtier collaborateur qui amène l'acheteur. La taxe n'est pas anodine : sur une rétribution de 25 000 $, la TPS et la TVQ combinées ajoutent environ 3 744 $, pour un total d'environ 28 744 $.
Certificat de localisation
Seulement si le vôtre est trop ancien ou ne reflète plus la propriété. Prévoyez un coût réel et, surtout, plusieurs semaines de délai : c'est pourquoi nous vérifions dès le départ.
Radiation de votre hypothèque
Les honoraires du notaire pour radier l'hypothèque du registre foncier, plus un droit d'inscription de 165 $ pour la première inscription radiée et de 101 $ par inscription additionnelle, déduits du produit de la vente. Informez-vous d'abord auprès de votre prêteur : certains préparent et publient eux-mêmes la radiation pour des frais fixes.
Pénalité de remboursement anticipé
Seulement si vous remboursez votre prêt hypothécaire par anticipation, avant la fin de son terme. Sur une hypothèque fermée, la pénalité correspond normalement au plus élevé entre trois mois d'intérêts et un différentiel de taux d'intérêt, et l'écart entre les deux n'est pas mince : l'exemple chiffré de l'agence fédérale de la consommation les situe à environ 3 000 $ contre 12 000 $ sur un même solde. Une hypothèque ouverte n'entraîne aucune pénalité de ce type. Si vous rachetez, demandez à votre prêteur si vous pouvez transférer l'hypothèque à la nouvelle propriété, ce qui évite complètement la pénalité. Obtenez votre chiffre par écrit avant de vous engager sur une date de signature.
Répartitions
Vous recevez un crédit ou un débit au titre des taxes municipales et scolaires et des charges de copropriété payées au-delà de la date de signature, ou dues jusqu'à celle-ci.
Préparation
Ménage, petites réparations et mise en valeur là où elle rapporte. Des montants modestes, au meilleur rendement de tout le processus.
Déménagement
Réservez tôt. Les dates de fin de mois à Montréal partent les premières et coûtent le plus cher.
Impôt sur le gain
Généralement rien s'il s'agit de votre résidence principale depuis toujours, même si la vente doit être déclarée. Sinon, voyez plus bas et parlez à votre comptable.
Les honoraires du notaire pour l'acte de vente lui-même sont normalement à la charge de l'acheteur, tout comme les droits de mutation. Ce que vous payez, c'est la radiation de votre propre hypothèque et vos propres conseillers.
Votre produit net, ligne par ligne
Voici la feuille de calcul que je remplis avec vos chiffres réels avant la mise en vente, pour que le montant autour duquel vous planifiez votre prochaine étape soit celui qui se rendra vraiment à votre compte :
Calcul du produit net
Voici la feuille de calcul que je remplis avec vos chiffres réels avant la mise en vente. Entrez ce que vous savez et laissez le reste vide ; chaque ligne est expliquée dans le tableau ci-dessus.
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B avec TPS et TVQ
Produit net estimé
Une estimation fondée sur les chiffres que vous entrez, et non une soumission. Votre prêteur établit la radiation et toute pénalité, votre notaire établit les répartitions, et je mets le tout par écrit pour votre propriété avant la mise en vente.
Votre chiffre, par écrit
Une estimation du produit net pour votre propriété
La feuille de calcul ne vaut que par les chiffres qu'on y entre, et ceux qu'on devine sont la radiation, la pénalité et les répartitions. Dites-moi le prix que vous avez en tête et où se trouve la propriété, et je vous rédige l'estimation avec ces lignes correctement remplies.
Ce court formulaire requiert JavaScript. Écrivez-moi à [email protected] et je vous l'enverrai tout de même.
Sans frais ni engagement, et rien dans ce guide n'est verrouillé : il reste accessible que vous envoyiez ceci ou non. Vos coordonnées vont à moi et à Profusion Immobilier, et vous pouvez me demander de les supprimer à tout moment. Politique de confidentialité.
L'impôt sur la vente
Si la propriété a été votre résidence principale pour chacune des années où vous l'avez possédée, le gain est généralement exempt. Cette exemption n'est pas automatique : depuis 2016, la vente doit être déclarée dans votre déclaration fédérale et désignée dans votre déclaration québécoise, et l'omission entraîne des pénalités qui s'accumulent chaque mois. Une seule propriété par couple peut être désignée pour une année donnée.
Lorsqu'un gain est imposable, la moitié s'ajoute à votre revenu à votre propre taux. La hausse du taux d'inclusion proposée en 2024 a été annulée au fédéral et le Québec s'est harmonisé à cette annulation : elle n'a donc jamais pris effet. S'il s'agissait d'un immeuble locatif, prévoyez une seconde couche : la déduction pour amortissement que vous avez demandée au fil des ans est récupérée comme revenu ordinaire, et non comme gain en capital, et convertir un locatif en résidence ou l'inverse déclenche ses propres règles, où une seule déduction pour amortissement demandée par le passé peut invalider le choix qui aurait reporté l'impôt.
Si vous détenez la propriété depuis moins de 365 jours consécutifs, la règle sur les reventes précipitées peut traiter tout le profit comme un revenu d'entreprise, ce qui vous prive à la fois de l'exemption pour résidence principale et du taux d'inclusion de moitié. Des exceptions existent pour de véritables événements de vie : décès, séparation, nouvel emploi éloigné, maladie ou perte d'emploi. Dépasser 365 jours n'offre pas pour autant de garantie : savoir si une revente rapide constitue un revenu d'entreprise demeure une question de fait.
Si vous n'êtes pas résident du Canada aux fins de l'impôt, des certificats de conformité sont exigés par les deux gouvernements, qui doivent être avisés dans les jours suivant la vente, et jusqu'à la délivrance des certificats une part importante du prix brut, et non de votre gain, est retenue à la signature. La retenue combinée fédérale et québécoise dépasse largement le tiers du prix, davantage pour un immeuble locatif, et les certificats prennent couramment des mois. Amorcez la démarche avant la mise en vente.
Si vous avez loué la propriété à court terme, lisez ceci avant la mise en vente
La vente d'une habitation usagée est normalement exonérée de TPS et de TVQ. Mais une propriété utilisée essentiellement comme hébergement de courte durée, de type Airbnb, peut perdre ce statut, et sa vente devient alors taxable. Le critère s'apprécie au moment de la vente : cesser la location à court terme peu avant ne règle donc pas le problème de façon fiable. La Cour d'appel fédérale a confirmé exactement ce résultat en 2025 contre un propriétaire qui avait vendu sans percevoir la taxe.
Tout se joue sur ce que vous signez. Si l'acte atteste que la vente est exonérée alors qu'elle ne l'était pas, la taxe est réputée avoir été comprise dans le prix reçu, ce qui, sur une vente de 600 000 $, représente environ 78 000 $ de moins dans vos poches. Une propriété que vous habitez réellement et que vous louez à l'occasion n'est pas dans la même situation qu'une propriété exploitée uniquement en location. Si cela vous concerne de près ou de loin, nous impliquons votre comptable avant la mise en marché, et non à l'arrivée d'une offre.
Trois autres situations ramènent la TPS et la TVQ sur une vente que les propriétaires croient exonérée :
Une rénovation majeure équivalant à une reconstruction, surtout si vous avez demandé des crédits de taxe sur les intrants (CTI) à l'égard des matériaux
Un plex ou un immeuble comportant une partie commerciale, où la portion résidentielle est exonérée et la portion commerciale taxable
Un terrain que vous avez subdivisé ou reconfiguré, où le simple fait de replacer des lignes de lot avant la mise en vente peut créer une facture fiscale
C'est pourquoi le contrat de courtage vous demande à vous de déclarer le statut fiscal de la propriété. Je soulèverai toujours la question, mais la déclaration vous appartient, et elle mérite la réponse d'un comptable plutôt qu'une supposition.
Où je m'arrête et où votre comptable commence
Je signale les questions fiscales que soulève votre vente et je m'assure qu'elles sont traitées avant que vous ne soyez engagé. Je ne calcule pas votre impôt : c'est le travail de votre comptable, et pour toute situation autre qu'une résidence principale simple, parlez-lui tôt plutôt qu'après la signature.
10Après la vente
Conservez votre acte, votre état des répartitions et vos déclarations en lieu sûr ; vous pourriez en avoir besoin des années plus tard. Rappelez-vous que vendre n'efface pas ce que vous saviez : vos déclarations continuent de compter, et c'est exactement pourquoi nous les avons remplies avec soin.
Et la relation continue. Où vous allez ensuite, ce que fait le marché, un entrepreneur digne de confiance, ou ce que vaut votre prochaine propriété : appelez-moi. L'essentiel de ma pratique vient de gens qui ont vendu avec moi une fois et qui ont simplement continué d'appeler.
Votre propre déménagement
Une fois l'acte signé, c'est vous qui déménagez. Ma liste de déménagement pour le Québec couvre la ruée du 1er juillet, les permis de stationnement d'arrondissement pour le camion, Hydro-Québec et Énergir, et un seul changement d'adresse qui rejoint sept organismes.
Cela dépend de la propriété, du secteur et surtout du prix. Une propriété bien préparée et correctement évaluée dans un secteur recherché peut partir vite ; quelque chose d'atypique ou évalué ambitieusement prend plus de temps. Une fois l'offre acceptée, prévoyez environ 30 à 60 jours jusqu'au notaire. Je vous donnerai une attente réaliste pour votre propriété plutôt qu'une attente optimiste.
Devrais-je vendre avant d'acheter, ou acheter d'abord ?
C'est une question de stratégie, pas un tirage au sort. Vendre d'abord vous donne une certitude sur votre budget et une position plus forte comme acheteur ; acheter d'abord vous protège dans un marché à la hausse si vous pouvez porter les deux ou obtenir un prêt relais. Nous modélisons les deux scénarios selon les conditions actuelles et, si vous faites les deux, je coordonne les dates pour qu'elles fonctionnent réellement.
Et si je change d'idée après avoir accepté une offre ?
Une promesse d'achat acceptée vous lie autant qu'elle lie l'acheteur. Vous ne pouvez pas simplement vous retirer parce qu'une meilleure offre est apparue, et l'acheteur dispose de recours réels, dont l'action en passation de titre. Décidez avant de signer, pas après.
Dois-je être présent pendant les visites ?
Il vaut généralement mieux que vous ne le soyez pas. Les acheteurs regardent plus longtemps et parlent plus librement quand le propriétaire n'est pas là, et je préfère entendre leur réaction honnête plutôt qu'une réaction polie.
Puis-je vendre avec un locataire en place ?
Oui, et cela exige son propre plan. Le bail suit la propriété, les droits du locataire sont protégés, les visites exigent un préavis en bonne et due forme, et un acheteur qui compte y habiter doit suivre les règles applicables. Nous examinons vos baux dès le départ et bâtissons la stratégie autour d'eux.
Devrais-je vendre sans la garantie légale ?
C'est parfois approprié, dans une succession ou pour un immeuble très ancien, mais la décision est plus lourde qu'elle n'en a l'air. Il existe deux clauses distinctes. Exclure la garantie seule vous laisse néanmoins responsable des vices que vous connaissiez et n'avez pas divulgués. Ajouter la mention « aux risques et périls de l'acheteur » va beaucoup plus loin et peut libérer un vendeur non professionnel même à l'égard de vices connus, mais jamais d'un mensonge ni d'un demi-mensonge. Cette mention rompt aussi la chaîne des garanties que votre acheteur aurait autrement héritée des propriétaires précédents : c'est pourquoi l'OACIQ déconseille aujourd'hui cette formulation générale et privilégie une exclusion visant des éléments précis, comme une toiture vieillissante ou une piscine. Attendez-vous à un bassin d'acheteurs plus étroit et à un effet sur le prix. C'est une décision juridique et je vous dirige vers un notaire ou un avocat avant que vous ne vous y engagiez.
Qu'est-ce qu'une contre-proposition ?
Votre réponse écrite modifiant les modalités de l'offre de l'acheteur : prix, dates, inclusions ou conditions. Elle remet une décision entre ses mains et le libère de sa promesse initiale : chacune se fait donc délibérément.
Qu'arrive-t-il à mon hypothèque ?
Elle est remboursée à même le produit de la vente chez le notaire et radiée du titre. Vérifiez vos conditions tôt : selon votre contrat et le temps qu'il reste, rembourser par anticipation un prêt hypothécaire à taux fixe peut entraîner une pénalité et, dans certains cas, le prêt peut plutôt être transféré à votre prochaine propriété.
Dois-je payer de l'impôt sur la vente ?
Si la propriété a été votre résidence principale tout au long, le gain est généralement exempt, même s'il doit être déclaré. Pour une résidence secondaire ou un immeuble locatif, ou pour une résidence principale une partie du temps seulement, une portion du gain est imposable. Les non-résidents font face à un processus distinct et à une retenue. Parlez-en tôt à votre comptable.
Pourquoi la vente se conclut-elle chez le notaire ?
Au Québec, l'acte de vente se signe devant un notaire, qui vérifie les titres, radie votre hypothèque, inscrit la transaction et fait transiter toutes les sommes en fidéicommis. Cela protège les deux parties, et c'est pourquoi l'argent ne passe jamais directement de l'acheteur au vendeur.
12Petit lexique québécois
L'immobilier se pratique ici dans deux langues. Les termes que vous rencontrerez, dans les deux :
Contrat de courtage vente · Brokerage contract to sell
Le contrat qui fixe le prix demandé, la durée et la rétribution de votre courtier.
Promesse d'achat · Promise to purchase
L'offre qui lie l'acheteur, sur formulaire obligatoire de l'OACIQ dans les cas résidentiels usuels.
Contre-proposition · Counter-proposal
Votre réponse écrite modifiant les modalités d'une offre.
Déclarations du vendeur · Seller's declarations
Votre état écrit de l'historique et de l'état connus de la propriété.
Garantie légale · Legal warranty
Votre responsabilité par défaut quant aux titres et aux vices cachés ; une vente peut l'exclure, ce qui n'est pas anodin.
Vice caché · Latent defect
Un défaut grave, antérieur à la vente, qu'un acheteur prudent et diligent n'aurait pu déceler sans le recours à un expert.
Certificat de localisation · Certificate of location
L'opinion d'un arpenteur-géomètre sur la propriété au regard des titres, du cadastre et des règles applicables.
Acte de vente · Deed of sale
Le contrat final signé devant notaire et inscrit sur les titres.
Quittance ou radiation · Discharge
Le remboursement de votre hypothèque et sa radiation du registre foncier à la clôture.
Répartitions · Adjustments
Le partage au prorata des taxes et des charges de copropriété entre vous et l'acheteur à la clôture.
Résidence principale · Principal residence
Le statut fiscal qui exempte généralement d'impôt le gain sur votre habitation.
Notaire · Notary
L'officier public qui vérifie les titres, fait transiter les fonds et inscrit la vente.
13Les documents, et vos protections
Toute transaction résidentielle menée par un courtier au Québec repose sur des formulaires obligatoires de l’OACIQ, et vous avez le droit de lire n’importe lequel avant de signer quoi que ce soit. L’OACIQ les publie tous. Voici ceux que votre vente utilisera réellement.
Les huit formulaires de l’OACIQ que votre vente utiliseraContrats, offres et déclarations, publiés par l’OACIQ
Il s’agit d’exemplaires vierges publiés par l’OACIQ, à titre de lecture. Le document qui régit votre transaction est celui que nous remplissons et signons ensemble, et l’OACIQ révise ces formulaires de temps à autre : la copie sur leur site est donc toujours la version courante. Les trois contrats de courtage ci-dessus sont les versions exclusives ; l'OACIQ publie aussi les équivalents non exclusifs, et je vous présente les deux avant que vous choisissiez. Ces huit couvrent les cas résidentiels courants ; les immeubles plus grands, les maisons mobiles et les baux ont leurs propres formulaires. La bibliothèque complète se trouve sur la page des formulaires de l’OACIQ.
Vous êtes protégé, que ce soit par moi ou non
Un courtier qui vous explique comment le vérifier est un courtier qui s’attend à passer la vérification. Voici tout le filet de sécurité, dont je ne contrôle rien :
Vérifiez mon permis, ou celui de n’importe quiREGISTRE
Tout courtier au Québec détient un permis délivré par l’OACIQ, et le registre est public. Vous pouvez consulter le dossier de tout courtier ou agence, l’état du permis et tout antécédent disciplinaire, en une trentaine de secondes. Faites-le pour moi, et pour quiconque d’autre.
Le Fonds d’indemnisation du courtage immobilier protège les consommateurs victimes de fraude, d’une opération malhonnête ou d’un détournement de fonds par un courtier ou une agence. Il ne vous coûte rien et il est financé par les courtiers eux-mêmes. Votre acompte est déposé en compte en fidéicommis parce que la loi l’exige ; le FICI est ce qui répond si les sommes sont malgré tout détournées.
Un fonds distinct vous indemnise pour la perte résultant d’une faute, d’une erreur ou d’une omission d’un courtier ou d’une agence, lorsque leur responsabilité professionnelle est établie. La malhonnêteté et l’erreur de bonne foi sont deux problèmes différents, et le Québec les couvre par deux fonds différents.
Le Service d’assistance de l’OACIQ est la porte d’entrée : information, ou plainte. Les plaintes déontologiques vont au Syndic, et le comité de discipline peut imposer des sanctions. Rien de tout cela ne passe par moi, et c’est précisément l’intérêt.
La plupart des vendeurs planifient à partir du prix demandé. Le chiffre qui compte, c'est ce qui reste une fois tout retranché, et il vaut mieux le connaître avant de choisir un prix, une date ou votre prochaine propriété. Donnez-moi le prix que vous avez en tête et je vous rédige l'estimation.
Ce court formulaire requiert JavaScript. Écrivez-moi à [email protected] et je vous l'enverrai tout de même.
Sans frais ni engagement. Vos coordonnées vont à moi et à Profusion Immobilier, et vous pouvez me demander de les supprimer à tout moment. Politique de confidentialité.
Parlons de votre propriétéParlons de votre propriété
La première conversation ne coûte rien et ne vous engage à rien. Elle épargne généralement beaucoup par la suite.La première conversation ne coûte rien et ne vous engage à rien. Elle épargne généralement beaucoup par la suite.
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Ce guide présente de l'information générale sur les transactions résidentielles au Québec et ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Les chiffres et les règles sont à jour en août 2026 et évoluent ; nous vérifions le tout en fonction de votre situation avant que vous ne vous y fiiez. La rétribution du courtier est convenue entre nous au contrat de courtage et n'est fixée par aucune règle ni association. Sur les questions de droit, notamment la garantie légale, les titres, les locataires et l'admissibilité, je vous dirige vers un notaire ou un avocat, et sur les questions fiscales vers votre comptable. Plusieurs formulaires obligatoires de l'OACIQ sont révisés à compter de la fin d'août 2026 : la version que vous signerez peut donc différer, dans son libellé, de ce qui est décrit ici, et je vous expliquerai toujours le formulaire en vigueur. Autres échéances à connaître si elles vous visent : les installations de piscine résidentielle doivent être conformes au plus tard le 30 septembre 2027, et les appareils de chauffage au mazout ne peuvent plus être remplacés dans une habitation existante, ni réparés au-delà de vingt ans pour une fournaise ou de dix ans pour un chauffe-eau, ce qui peut forcer une conversion avant la vente. Références de processus : le guide du vendeur de l'OACIQ.
